本文主要介绍2012年注册资产评估师考试《建筑工程评估》第十一章 建设用地的知识点精讲辅导，希望对您的复习有所帮助!!

第一节　建设用地的特性和分类

一、建设用地的特性（熟悉）

（一）非自然生态利用

建设用地以土地的非自然生态附着物为主要利用方式。

土地的非生态功能--土地的承载功能。

土地对于工程建设来说，是发挥了地基和场所的作用。

（二）区位利用

区位是一个相对概念。

（三）逆转的相对困难性

从建设用地重新变为农业用地则较为困难。

二、建设用地的环境（了解）

（一）自然环境条件

1.地貌条件

地貌条件对城市规划和建设的影响主要表现在地形、地势和各类地貌现象三个方面。

（1）地形

①地形直接影响着城市的分布位置、平面结构布局。

在河谷地带的阶地，山区的山间盆地以及平缓地带，一般都为城市选址的理想地点。

②地形坡度对各项建筑物的用地布置和工程设施的建设都产生着多方面的影响。

在平坦地区常要求地面坡度不小于0.3%，以利于地面水的排除。

（2）地势

利用地形地势，进行城市规划设计，还可使城市轮廓丰富，空间生动，形成一定的城市外观特征。

（3）地貌现象

地貌现象主要影响各项建设用地的选择和建筑物的稳定性。

城市建设用地，以在河岸平直地段为宜。

在黄土地貌地区不宜作为建设用地。

2.地质条件

地质条件主要包括工程地质、水文地质和地震三个部分。其中，地基承载力、地下水和地震对城市规划和建设的影响较大。

（1）地基承载力（承压力、地耐力）

各种建筑物对地基承载力的要求：如工业建筑一般要求为150～200kPa；重工业厂房建筑要高于这一数字；民用建筑不同层数有不同要求，层数越高要求越高。

（2）地下水

地下水按其成因与埋藏条件，可分成上层滞水、潜水和承压水三类。

具有城市用水意义的地下水，主要是潜水和承压水。

地下水位过高时，不利于工程地基。

（3）地震

地震烈度九度以上地区不宜作城市用地，更不能用来建设新的城市。

3.水文条件

水文条件是指江、河、湖、海等水体的水量、水位、水质、流速等方面的情况。

（1）河川湖海等地表水体的分布

是城市形成发展的基本条件，主要反映在地理位置上。

（2）江河等地表水的水情要素

污水处理设施以及排污管道出口等，均应布置在河流下游；反之，居住用地、水源地则应安排在河流上游。

（3）江河湖海

是沿河、沿江城市的主要水源，其水量的大小影响城市发展规模和决定工业项目的选址。

（4）江河洪水位

洪水位以上0.5～1m的地段，才可选作城市用地。

4.气候条件

与规划相关性大的气候要素有：风象、气温、日照等方面。

（1）风象

风象包括风向和风速两个方面。

把有污染的工业用地布置在当地盛行风向的下方，即工业区应位于居住区的下风向。

风速越大，污染物越易扩散，亦即单位容量内的污染物浓度越小，污染程度就越低；风速越小，污染物越易集聚，污染程度就越高。

（2）气温

气温是指离地面1.5m高的位置上测得的空气温度。

大气温度随高度增加而递减。

（3）日照

建筑物的布置，一般均以东南向为宜，以取得较好的采光条件。

（二）经济环境条件

1.一般要求

（1）城市规划条件。如土地用途必须符合城市规划的要求。

（2）交通运输条件。不管是哪一种类型的建设用地，都应具备相应的交通条件。

（1）基础设施条件，包括电力供应、上水、下水、道路等。

2.工业建设用地要求

从选择厂址的角度来说，工业建设用地应符合下列要求：

（1）必须符合工业布局和城市规划的要求。

（2）厂址选择应对原料、燃料及辅助材料的来源、产品流向、建设条件、经济、社会、人文、环境保护等各种因素进行深入调查研究，并应对其进行多方案技术经济比较，择优确定。

（3）接近资源条件或产品消费市场，水、电、气、能源等协作条件便利，并应有方便、经济的交通运输条件，与厂外铁路、公路、港口相连接。

（4）居住区、交通运输、动力公用设施、废料场及环境保护工程等用地同时选择。

（5）散发有害物质的工业企业厂址，应位于城镇、相邻工业企业和居住区全年最小频率风向的上风侧，不应位于窝风地段。

（6）厂址应具有满足建设工程需要的工程地质条件以及水文条件等自然条件。

（7）厂址应有利于同邻近工业企业和依托城镇在生产、交通运输、动力公用、修理、综合利用和生活设施等方面的协作。

（8）厂址应位于不受洪水、潮水或内涝威胁的地带。当不可避免时，必须具有可靠的防洪、排涝措施。

三、建设用地的分类（熟悉）

土地分为：12个一级类，56个二级类。

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