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资产评估师考试建筑工程评估基础预习讲义：建筑物损耗的确定(2)

二、观察法(打分法)

损耗率=结构得分×G+装修得分×S+设备得分×B

参见教材P460

三、其他方法

对于可弥补的损耗一般采用成本法，不可弥补的损耗采用收益法和市场法等。

(一)成本法

D=C1+C2+C3+C4-C5=拆除工程费用+修缮+恢复+直接经济损失-被拆除物残值

(1)直接经济损失包括：房屋使用人周转安置费用、房屋空置、使用面积、净高、采光面积、耐久性、邻近房屋、施工影响等;

(2)房屋使用人周转安置费用=每人多少钱×天数;

(3)房屋空置的收益损失、使用面积减少、净高降低、采光面积减少、耐久性降低宜采用收益法计算;邻近房屋损坏采用成本法、收益法、市场法计算;

(4)施工影响按标准或市场价补偿;

(5) 被拆除物残值按回收市场价格。

(二)收益法

收益法是指通过估算建筑物由于损耗所引起的未来收益损失来确定建筑物损耗的方法。

未来净收益损失通常包括租金等收入减少和由于能源消耗等费用增加造成的损失。

(三)市场法

(1)价差法：估算类似有损耗与类似无损耗之间市场价值之差作为建筑损耗。

D=D 1-D2

(2)比较法：建筑物与有类似损耗建筑物比较。

D=P×F 1×F2×F3

=补偿金额×情况修正系数×日期修正系数×缺陷修正系数

选三个及以上比较。分别调整补偿金额为对应金额，再用简单算术平均。

四、损耗计算方法的综合

各种方法计算的结果，再用给定的不同权数，综合确定损耗率。

注意：题给损耗率、成新率，计算要统一。

参见教材P462、P463

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