解析：本题涉及到功能价值类比法(线性关系)、及环比价格指数的运用

重置成本=(100/120)*40*(1+20%)*(1+20%)*(1+20%)=57.6

例题：被评估房地产的评估时点为2006年6月30日，该类房地产2006年上半年各月末与2005年底相比分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照物房地产在2006年3月底的成交价格是3800元，则评估对象的价值为多少?

解析：定基价格指数是两两比较，本题实际只需要给出参照物成交时间的价格指数、和评估基准日的价格指数

评估值=3800*(1+10.5%)/(1+6.8%)=3932(元/平方米)

5.成新率价格调整法

资产评估价值=参照物成交价格×评估对象成新率/参照物成新率

资产成新率=资产尚可使用时间/(资产已使用时间+资产尚可使用时间)

例题：某设备设计生产年限10年，现在已经用于生产8年，但因为维护良好和进行过大修，各种损耗已经得到补偿，预计还可用于生产4年，则其实体性贬值率为( )

A、100%

B、66.7%

C、33.3%

D、18.6%

答案：C

解析：成新率=4/(8+4)=0.33

实体性贬值率=1-成新率

直接比较法具有适用性强，应用广泛的特点，但该法对信息资料的数量和质量要求较高，而且要求评估人员要有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。

在具体操作过程中，直接比较法中使用频率较高的有成本市价法、价值比率(倍数)法等具体评估方法。

市场售价类比法评估对象价值=参照物售价*修正系数1*修正系数2*···*修正系数n

评估对象价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+交易情况差异值+···

价值比率法(1)成本市价法。成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象价值的方法。

评估价值=评估对象现行合理成本×参照物成交价格/参照物现行合理成本(成本市价比率)

(2)市盈率比率法。

市盈率比率法主要适用于整体企业的评估，是以参照企业市盈率作为乘数(倍数)，以此乘数与评估对象(企业)的相同口径的收益额相乘估算评估对象(企业)价值的方法。

评估价值=评估企业相同口径收益额×参照物(企业)市盈率

例题：在机器设备重置成本的估算中，对于目前仍在生产和销售的机器设备，其现行购置成本的确定方法一般采用( )(2005)

A.现行市价法

B.物价指数法

C.规模经济效益指数法

D.重置核算法

答案：A

例题：运用市场法评估单项资产时应该考虑的可比因素主要有( )

A、资产功能

B、资产历史成本

C、资产实体特征

D、市场条件

答案：ACD

第二节 收益法

一、收益法的内涵和使用前提(掌握)

复利终值

折现

现在存入银行10000元，利率10%，二年后本利和为12100元，这是求复利终值;两年后12100元，在折现率10%时，折现值为10000元，这就是折现。

基本含义收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益，采用资本化和折现的途径，求出现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。

三大要素预期收益;A

折现率或资本化率;i

预期收益的持续时间。N

三大条件(1)被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量;

(2)资产拥有者获得预期收蒜所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量;

(3)被评估资产预期获利年限可以预测。

三大参数收益额是预期收益，而不是历史收益

是客观收益，而不是实际收益

折现率它是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。无风险报酬率，亦称安全利率，一般是参照同期国库券利率。风险报酬率是指超过无风险报酬率以上部分的投资回报率。

折现率和资本化率的本质是相同的，习惯上人们将未来有限年期收益折算成现值称为折现率，把未来无限年期收益折现的比率称为资本化率

收益期限收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。

例题：收益法中的收益额是指( )

A.资产未来的预期收益

B.资产的现实收益

C.资产的实际收益

D.资产的客观收益

E、评估基准日前若干年的平均收益

答案：AD

例题：收益法中折现率作为一种期望投资报酬率，其构成应当包括( )

A、 无风险报酬率和风险报酬率

B、行业基准收益率

C、贴现率

D、 银行同期利率

答案：A

例题：折现率和资本化率在本质上是( )

A、不同的

B、相同的

C、部分相同的

D、无可比性

答案：B

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