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第二章 资产评估的基本方法

考试大纲

1、掌握以下内容

(1)市场法的基本含义与应用前提;

(2)市场法运用的基本步骤;

(3)市场法中的直接比较法和类比调整法中的具体方法，如现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法、成本市价法、市场售价类比法和价值比率(倍数)法等的运用及其适用条件和使用要求;

(4)收益法的基本含义和应用前提;

(5)收益法中收益额、折现率和收益期限三个基本参数的内涵、实质和估测方法;

(6)收益法中各种具体方法的运用及其适用条件和使用要求;

(7)成本法的基本含义;

(8)成本法中重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的含义;

(9)重置核算法、价格指数法、功能价值类比法、规模经济效益指数法等具体估算重置成本的方法的运用;

(10)实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的估测方法;

(11)掌握市场法、收益法和成本法之问的逻辑关系及应用关系。

2、熟悉以下内容

(1)市场法中可比因素及其内在要求;

(2)收益法的实施步骤;

(3)每类评估方法中各种具体方法之间的逻辑关系和应用关系;

(4)选择和运用各种评估方法基本要求与需要考虑的各种条件及参数。

3.了解以下内容

(1)成本法的适用范围;

(2)统计分析法的运用步骤。

注：本章主要是介绍三大评估方法，是以后各章评估方法的基础，一定要认真全面地掌握，为学习以后各章评估方法的具体应用打好基础。

第一节 市场法

一、市场法的基本含义、基本前提与步骤(掌握)

基本含义利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

市场法依据的是“替代”原则，能够相互替代的物品应该具有同样的价值，是最直接、最具说服力的方法

应用前提一是要有一个活跃的公开市场

二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动，

基本步骤1、选择参照物;(通常要选择3个以上的参照物，这样可以便于排除参照物的偶然因素)2、在评估对象与参照物之间选择比较因素;(功能、质量、实体特征、市场条件、交易条件)3、因素对比、量化差异;

4、在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异;

5、综合分析确定评估结果。(多个参照评估出的价格或平均或加权)

例题：在资产评估中，市场法一般不适宜用于( )的评估

A.大型设备

B.有功能性贬值的设备

C.有经济性贬值的设备

D.既有功能性贬值又有经济性贬值的设备

E、自制专用设备

答案：E

例题：在运用市场法评估资产时，选择参照物应优先遵循( )原则

A.替代

B.贡献

C.供求

D.预期

答案：A

例题：应用市场法的前提是( )

A.需要有一个充分发育活跃的资产市场

B.被评估资产的历史成本是已知的

C.参照物与被评估资产可比较的指标、参数等资料可收集

D.所选参照物必须是全新的同类资产

E、参照物与被评估资产必须是全新的同类资产

答案：AC

二、市场法中的直接比较法(掌握)

直接比较法就是评估对象与参照相同或相似，可以直接比较，当评估对象与参照物的差异仅仅存在某一方面的时候，可演变为以下几种方法

1现行市价法市场上有相同的或类似的资产，可以直接利用现行市场价格作为评估对象的评估价值

2市价折扣法考虑销售条件、销售时限等方面的不利因素，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。

资产评估价值=参照物成交价格×(1-价格折扣率)

价格折扣率可能是正值，也可能是负值，主要看市场条件的差异

3功能价值类比法

(类比估价法)资产的功能与价值具有一定的关系，这种关系可能是线性关系，或是指数关系

线性关系(生产能力比例法)

评估价值=参照物成交价格×评估对象生产能力/参照物生产能力

指数关系(规模经济效益指数法)

评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力/参照物生产能力)X

X：规模指数，考试中一般会给出

例题：评估某企业5年前购建的家用电器生产线，其年产量为20万台，目前市场上同类新型生产线价格为300万元，其设计生产能力为25万台/年，规模经济效益指数为0.8，该生产线的重置成本为( )

A.240万元

B.250.95万元

C.260万元

D.245万元

答案：B

解析：评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力/参照物生产能力)X评估价值=300×(20/25)0.8=250.95

4价格指数调整法

(物价指数法)定基价格指数

环比价格指数

例题：被评估设备年生产能力为100万件，运用市场法对其进行评估，所选参照物的生产能力为120万件 ，其他条件与评估对象相同，已知参照物三年前的价格为40万元人民币，三年中该类设备的价格指数分别比前一年上升20%,该类设备的价格与生产能力之间呈线性关系，则被评估设备重置成本接近于( )万元

A、40

B、53

C、58

D、77

答案：C

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