2013年资产评估师考试时间定于2013年9月7日、8日，为了帮助考生系统的复习2013年注册资产评估师考试课程，全面的了解注册资产评估师考试教材相关重点，小编整理了2013年注册资产评估师考试《资产评估》相关知识点，希望对您的复习有所帮助!!

第五节、成本法在房地产评估中的应用

一、成本法评估土地的基本公式

土地价值=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

其中，土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：一是国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。二是为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的补偿费用，这是对原城市土地使用者在经济上的补偿。

二、成本法评估新建房地产的费用

新建房地产开发过程中发生的各项费用，包括土地征收及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、投资利息和销售税费等。

新建房地产价值=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润(5-20)

(一)土地取得费用

1.土地的取得途径有：征收、拆迁改造和购买等。

2.按照土地的取得途径不同，分别测算土地的取的费用。

3.土地取得费包含土地取得的手续费及税金。

(二)开发成本

开发成本主要由五个方面构成：

1.勘察设计和前期工程费

2.基础设施费

3.房屋建筑安装工程费

4.公共配套设施建设费

5.开发过程中的税费及其他间接费用。

(三)开发利润

(四)管理费用

(五)投资利息

土地取得费用和开发成本计算利息

(六)销售税费

三、运用成本法评估旧建筑物的基本思路

运用成本法评估旧建筑物的价值，应以评估基准日的重新建造成本为基础，考虑评估对象的使用和磨损，扣除建筑物的贬值额。

建筑物价值=重置成本一年贬值额×已使用年限

计算贬值额的方法有很多种，如直线折旧法、余额递减法、年数合计法、成新折扣法等。常用的计算贬值额方法是直线折旧法和成新折扣法。

1、直线折旧法计算建筑物每年的贬值额为：(假设建筑物的价值损耗是均匀的)

 

 

式中：D——年贬值额;

C——建筑物的重新建造成本;

S——建筑物的净残值;

N——建筑物的耐用年限;(注意不能大于土地的尚可使用年限)

R——建筑物的残值率，即建筑物的净残值与重新建造成本的比率。

2、成新折扣法

根据建筑物的建成年代、新旧程度、功能损耗等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。

建筑物价值=重置成本×成新率

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