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第九节　在建工程评估

三、在建工程评估的主要方法

(一)形象进度法(掌握)

在建工程价值=建造完成后的房地产市场单价×工程形象进度百分比×( 1 —折扣率)(5-32)

其中在建工程建造完成后的房地产市场价值，一般可采用市场法或收益法评估。

工程形象进度百分比=(实际完成建筑工程量+实际完成安装工程量)/总工程量× 100% (5-33)

(二)成本法

在建工程价值

=土地取得费用+专业费用+建造建筑物费用+正常利税 (5-34)

(三)假设开发法

在建工程价值

=房地产预期售价-(后续工程成本+后续工程费用+正常利税) ( 5-33 )

四、在建工程评估方法的选择

1.整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程

—————可采用工程形象进度法进行评估。

2.对于实际完成工作量较少的在建工程

—————采用成本法或假设开发法进行评估。

3.属于停建的在建工程，要查明停建的原因，确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的。

————要考虑在建工程的功能性及经济性贬值，进行风险系数调整。

第六章　资源资产评估

考试预测：2-4分，主要考自然资源的分类，尤其是两种分类相结合，其次是森林和矿产评估方法分类及其适用范围，有时候也考计算性选择题。

第一节　资源资产概述

一、自然资源及其分类

(一)根据自然资源在开发过程中能否再生，可划分为耗竭性资源和非耗竭性资源

1.耗竭性资源的主体是矿产资源，是经过漫长的地质过程形成的，随着人类的开发利用，其绝对数量和质量有明显地减少和下降现象，是不可再生资源。

2.非耗竭性资源可分为三种：

(1)恒定的非耗竭性资源。

不受或基本不受人为因素的影响，具有恒定特性，如气候资源和海洋动力资源。

(2)可再生的非耗竭性资源。

在人为因素在干预下发生增减变化，虽然数量减少，但可以恢复，如生物资源。

(3)不可再生的非耗竭性资源。

土地资源只要合理利用，就可永续使用，如果不合理开发，就会造成沙化、盐碱化、荒漠化。

(二)按照资源的性质，从自然资源与人类的经济关系角度，可划分为环境资源、生物资源、土地资源、矿产资源和景观资源等

1.环境资源：包括阳光、地热、空气和天然水等，这类资源比较稳定，一般不会因人类的开发利用而明显减少，为非耗竭性资源。

2.景观资源：主要是指自然景物、风景名胜等，能为人们提供游览、观光、知识、乐趣、度假、探险、考察研究等作用，一般是附着在其他资源之上而存在。

3.土地资源：是由地形、土壤、植被、岩石、水文和气候等因素组成一个独立的自然综合体。

4.矿产资源：是经过一定的地质过程形成的，赋存于地壳或地壳上的固态、液态或气态物质，包括各种能源和各种矿物质等。一般不可再生。

5.生物资源：包括森林资源、牧草资源、动物资源和海洋生物资源等。生物资源可以再生。

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（责任编辑：中大编辑）