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资产评估师考试经济法章节学习重点：物权法律制度(3)

考点四 用益物权

【例题·多选题】关于建设用地使用权的表述，正确的是()。

A.建设用地使用权人应当合理利用土地，绝对不得改变土地用途

B.建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记

C.建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，应当采取书面形式订立相应的合同

D.建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分

E.住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期

『正确答案』BCDE

【例题·单选题】李某从自己承包的土地上出入不便，遂与张某书面约定在张某承包的土地上开辟一条道路供李某通行，李某支付给张某2万元，但没有进行登记。根据物权法律制度的规定，下列说法中，不正确的是( )。

A.该约定属于有关相邻关系的约定

B.该约定属于地役权合同

C.如果李某将其土地承包经营权转移给他人，受让人有权在张某承包的土地上通行，但合同另有约定的除外

D.如果张某将其土地承包经营权转移给他人，则善意的受让人有权拒绝李某在自己的土地上通行

『正确答案』A

『答案解析』(1)选项AB：地役权的设立是为了使不动产权利人的权利得到更好的行使，是一个比较高的标准;而相邻关系则是为了达到使用的最低标准;(2)选项C：需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权;(3)选项D：供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力，但是，未经登记的，不得对抗善意第三人。

【例题·多选题】对于地役权，下列说法正确的有()。

A.为他人土地利用提供便利的土地称为供役地

B.享有地役权的土地称为需役地

C.地役权具有独立性

D.地役权具有不可分性

E.地役权是有期限的物权

『正确答案』ABDE

『答案解析』地役权具有从属性。

考点五 抵押权

【例题·单选题】甲向乙借款并将自己的汽车抵押给乙。双方在抵押合同中约定：乙的债权在期满后未受清偿时，该房屋的所有权为乙所有。下列表述正确的是()。

A.抵押合同无效

B.抵押合同有效

C.抵押合同有效，但房屋所有权为乙所有的条款无效

D.抵押合同为可撤销的合同

『正确答案』C

『答案解析』流押条款的无效不影响抵押合同其他条款的效力。

【例题·多选题】甲以自有的一批布匹作抵押向乙借款，双方签订了书面的抵押合同，但未办理登记。在抵押期间，甲欲将该抵押布匹转让给丙，下列说法正确的有()。

A.甲、乙之间的抵押合同因为未办理登记而无效

B.如果甲同意乙将布匹转让且将转让价款提前清偿债务的，则乙可以转让抵押物

C.如果甲同意乙将布匹转让给丙且将转让的价金提存的，则乙可以转让抵押物

D.如果丙代乙向甲清偿债务的，则乙可以转让抵押物

E.如果甲、乙之间的抵押合同办理了登记，则合同有效

『正确答案』BCD

『答案解析』抵押权生效以登记为标志，抵押合同签订生效。

【例题·单选题】甲将房屋一间作抵押向乙借款80万元。抵押期间，知情人丙向甲表示愿以120万元购买甲的房屋，甲也想将抵押的房屋出卖。根据《物权法》的规定，下列各项中，正确的是()。

A.甲有权将该房屋出卖，但须事先告知抵押权人乙

B.甲可以将该房屋出卖，不必征得抵押权人乙的同意

C.甲可以将该房屋卖给丙，但应征得抵押权人乙的同意

D.甲无权将该房屋出卖，因为房屋上已设置了抵押权

『正确答案』C

『答案解析』抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

【例题·多选题】根据《物权法》的规定，下列各项中，担保物权已经设立的有()。

A.甲与乙签订以某房屋为抵押物的抵押合同，合同已生效，但尚未办理登记

B.甲与乙签订以某机器设备为抵押物的抵押合同，合同已生效，但尚未办理登记

C.甲与乙签订以某机器设备为质押物的质押合同，合同已生效，该设备已交付，但尚未办理登记

D.甲与乙签订以甲公司享有的丙有限责任公司的股权为质押标的的质押合同，合同已生效，该项质押丙公司已经记载于股东名册上，但尚未向工商机构办理登记

E.甲与乙签订以某小汽车为抵押物的抵押合同，合同已生效，但尚未办理登记

『正确答案』BCE

『答案解析』(1)选项A：以不动产抵押的，必须登记，未经登记，抵押权未设立;(2)选项B：以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记，只是不能对抗善意第三人，但不影响抵押权的设立;(3)选项CE：动产质权自质物移交质权人占有时设立;(4)选项D：以有限责任公司的股权出质的，质权自向工商部门办理出质登记时设立。

【例题·单选题】(2005)个体户刘某为解决资金周转问题，将厂房作为抵押物向当地商业银行申请借款，双方依法签订了合同，并办理了抵押物登记手续。按照规定，下列情形中，商业银行有权要求处分该抵押厂房的是()。

A.刘某被宣告死亡，无人代其偿还到期的银行借款

B.刘某经商业银行同意，将抵押厂房出租给李某使用

C.刘某到期没有偿还借款，但是与商业银行达成延期还款的协议

D.刘某因违法经营，被工商机关处以罚款

『正确答案』A

『答案解析』债务履行期届满，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以行使抵押权。

【例题·单选题】(2008)根据房地产管理法律制度的规定，将已经设定抵押权的房屋出租的，该房屋租赁关系( )。

A.不受原抵押权的影响

B.不得对抗原抵押权

C.使原抵押权消灭

D.在征得抵押权人的同意后方为有效

『正确答案』B

『答案解析』抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权

【例题·单选题】甲家具厂与乙木材公司签订一份长期供货合同，合同约定：甲家具厂以自有的加工设备作为货款的抵押担物，担保金额最高为50万元。在合同期限内，乙木材公司总计供货10次，货款总额为80万元;甲家具厂总计支付货款20万元，其余60万元无力偿还。乙木材公司享有优先受偿的数额是( )。

A.20万元

B.30万元

C.50万元

D.60万元

『正确答案』C

『答案解析』抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力。

【例题·多选题】A公司与B银行签订借款合同，约定A公司以自有的一宗建设用地使用权作为抵押。双方办理抵押手续后，银行发放了贷款。现A公司在该地块上新建一幢办公大楼。当A公司不按期还款时，下列说法正确的有()。

A.A公司新建的办公大楼是抵押财产

B.A公司新建的办公大楼不是抵押财产

C.A公司不按期还款时，银行可以将建设用地使用权和办公大楼一同拍卖，但不能就办公大楼拍卖所得的价款优先受偿

D.A公司不按期还款时，银行可以将建设用地使用权和办公大楼一同拍卖，以拍卖所得的全部价款优先受偿

E.银行有权将办公大楼单独拍卖，并由所得价款优先受偿

『正确答案』BC

『答案解析』建设用地使用权抵押后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

【例题·多选题】可以设定抵押的是( )

A.正在建造中的建筑物

B.集体所有的土地使用权

C.医院的医疗卫生设施

D.汇票

E.土地承包经营权

『正确答案』AE

『答案解析』集体所有的土地使用权、医院的医疗卫生设施不得设定抵押，汇票设定质押。

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