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第二节　以财务报告为目的的评估实务应用

二、资产评估在企业资产减值测试中的应用

(二)资产减值测试评估中的评估对象

1.资产减值测试对象

2.资产减值测试评估对象的界定

⑴总体要求

资产减值测试评估对象应当与资产、资产组或资产组组合账面价值的成分保持一致。

除非不考虑该负债的金额就无法确定资产组的可收回金额，资产组的账面价值一般不应包括已确认的计息负债的账面价值。

⑶几种特殊对象分析

①营运资金

情形一:资产组或资产组组合账面构成中不包含营运资本，则评估对象也不包含营运资本。

预测期第一年的营运资本变动应在期初余额为零的基础上计算，即假设预测期第一年需要投人一笔额外的营运资本，并且到预测期结束时收回该笔营运资本投入。

情形二:资产组或资产组组合账面构成中包含营运资本，则评估对象也包含营运资本。

预测期第一年的营运资本变动应以评估对象构成中包含的营运资本为期初余额进行计算。

②总部资产

Ⅰ.企业总部资产包括

企业集团或其事业部的办公楼、电子数据处理设备、研发中心等资产。

Ⅱ.总部资产的显著特征

难以脱离其他资产或者资产组产生独立的现金流入，而且其账面价值难以完全归属于某一资产组。

Ⅲ.总部资产减值测试具体步骤

对于总部资产能够按照合理和一致的基础分摊至某资产组的部分，应当将总部资产的账面分摊至该资产组;

对于总部资产难以分摊至任何资产组的部分，应当按照合理和一致的基础分摊至由若干个资产组组成的最小的资产组组合。

③商誉

其具体分摊过程和总部资产类似。

三、资产评估在投资性房地产评估中的应用

(二)投资性房地产评估中的评估对象

1.投资性房地产的具体范围包括：

⑴已出租的土地使用权和已出租的建筑物

⑵持有并准备增值后转让的土地使用权

按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

⑶企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

2.下列不属于投资性房地产

⑴某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

⑵自用房地产

⑶作为存货的房地产

【注意】

在评估实务中，存在某项房地产部分自用或者作为存货出售、部分用于专区租金或资本增值的情形。如果某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产(土地使用权)、存货和投资性房地产。

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