本文主要介绍2012年注册资产评估师考试《经济法》第四章 物权法律制度的知识点精讲辅导，希望对您的复习有所帮助!!

第四节　用益物权

一、用益物权概述

1.定义：用益物权是对他人所有（他物权）的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益（限制物权）的权利。

2.分类：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权和准物权（海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权和捕捞权）。

【例题·单选题】（2009年单选题）下列物权中，属于用益物权的是（ ）。

A.土地承包经营权 B.抵押权

C.留置权 D.质权

『正确答案』A

二、土地承包经营权

（一）土地承包经营权的概念

土地承包经营权，又称农村土地承包经营权，是指农业生产经营者以从事农业生产为目的，对集体所有或国家所有的由农民集体使用的土地进行占有、使用和收益的权利。

（二）土地承包经营权的设立、确认和期限

1.土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。但未经登记，不得对抗善意第三人。

2.耕地的承包期为30年；草地的承包期为30～50年；林地的承包期为30～70年

承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。

【例题·单选题】（2010年单选题）根据《物权法》，耕地的承包期为（ ）年。

A.20 　B.30

C.5O 　D.70

『正确答案』B

（三）土地承包经营权的流转

1.土地承包经营权人有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

2.土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。

3.承包地被征收的，土地承包经营权人有权获得相应补偿。

（四）《物权法》对发包人的限制

承包期内发包人不得调整承包地、不得收回承包地。

三、建设用地使用权

（一）建设用地使用权的概念及范围

1.含义：

（1）客体主要是国有土地，可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

（2）目的是建造并保有建筑物、构筑物及其附属设施。

（3）范围上、期限上有限制。

（二）建设用地使用权的取得

1.设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

◆工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

◆出让方式设立，应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。

2.建设用地使用权自登记时设立。--登记生效

（三）建设用地使用权的内容

1.不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

2.建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。

3.建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。

（1）转让、互换、出资、赠与或者抵押的，应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

（2）转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。

（3）建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。--房随地走

（4）建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。--地随房走

总结：（3）（4）体现"房随地走、地随房走、房地一体"

（四）建设用地使用权期限届满的后果

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

【例题·单选题】根据《物权法》的规定，下列关于住宅建设用地使用权期间届满后续期问题的表述中，正确的是（ ）。

A.自动续期

B.建设用地使用权收归国有，不得续期

C.经县级以上人民政府批准，可以续期

D.经不动产登记机构批准，可以续期

『正确答案』A

四、宅基地使用权

（一）宅基地使用权的概念及特征

宅基地使用权是指以建造住宅及其附属设施为目的，对集体所有的土地进行占有和使用的权利。

特征：（1）是农村居民特有的权利，即农民集体的成员才有资格获得宅基地使用权；

（2）该权利是农村居民以"户"的名义取得的权利；

（3）该权利可以继承。

（二）宅基地使用权的设立及变动

1.宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

2.已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。--未经登记，不得对抗

五、地役权

（一）地役权概述

1.定义：地役权是指按照合同的约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产效益的他物权。其中，享受使用便利的不动产称为需役地，提供便利的不动产则称为供役地。

【注意】不同于相邻关系，相邻关系是最低标准，地役权是高标准。

2.特征：

（1）具有从属性（不同于其他的用益物权的独立性）和不可分性。

①土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。

②地役权不得单独转让。转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。

③地役权不得单独抵押。在实现抵押权时，地役权一并转让。

④需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

⑤供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

（2）地役权不以占有他人土地为内容或目的，只是要求对方应尽某种容忍或不作为的义务。（如：取水权、通行权、眺望权等）

（3）有期限的物权。地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

（二）地役权的设定

1.地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。

2.土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。--先承包，再地役，需同意

（三）地役权的消灭

1.供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：

（1）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；

（2）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

2.已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

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（责任编辑：中大编辑）