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资产评估师考试建筑工程评估基础预习讲义：建筑物损耗的确定(1)

第二节　建筑物损耗的确定(掌握)

一、使用年限法

损耗率=(1-建筑物的残值率)/建筑物耐用年限×建筑物已使用年限

建筑物的损耗=建筑物的重置价格×损耗率

(一)建筑物的耐用年限N

1.经济耐用年限

(1)钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年;

(2)钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架一剪力墙结构等)：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年;

(3)砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;

(4)砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;

(5)砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;

(6)砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;

(7)砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年：

(8)简易结构：10年。

例题(2008年真题)：根据《房地产估价规范》，钢结构的生产用房(未受腐蚀)和非生产用房的经济耐用年限的参考值分别是( )年。

A.40和50 　B.50和60

C.60和70 　D.70和80

『正确答案』D

『答案解析』参见教材P449

例题(2009年真题)：根据《房地产估价规范》，一等砖木结构的生产用房(未受腐蚀)和非生产用房的经济耐用年限的参考值分别是( )。

A.20年和30年

B.30年和40年

C.40年和50年

D.50年和60年

『正确答案』B

『答案解析』参见教材P450

例题(2010年真题)：根据《房地产估价规范》，钢结构的生产用房(未受腐蚀)和非生产用房的经济耐用年限的参考值分别是( )。

A.40年和50年

B.50年和60年

C.60年和70年

D.70年和80年

『正确答案』D

『答案解析』参见教材P449

2.经济耐用年限与土地使用年限不一致的处理

按短的计算;注意第4、5条，尤其是第5条。

(1)建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计;

(2)建筑物耐用年限短于土地使用权限时，应按建筑物的耐用年限计算损耗;

(3)建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算损耗;

(4)建筑物出现于补办土地使用权出让手续前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算损耗;

(5)建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用剩余年限计算损耗。

(二)建筑物已使用年限

当建筑物的维护保养正常时，有效使用年限和实际使用年限相当;

当建筑物的维护保养更好或经过更新改造的，有效使用年限短于实际使用年限。

在评估中所指使用年限为有效使用年限。

(三)建筑物成新率

1.成新率计算

成新率=1-损耗率=1-(1-建筑物的残值率)/建筑物耐用年限×建筑物已使用年限

建筑物的现值=建筑物的重置价格×成新率

例题：砖混结构职工宿舍，建成于1990年底。工程所占土地使用权于1998年底取得，使用权年限为40年。评估基准日期为2002年12月31日。求该建筑物的成新率。该工程残值为零。

『答案解析』

砖混结构非生产用房耐用年限是50年，建筑物应于2040年结束，建筑物在评估基准日已使用12年。

土地1998年取得，应于2038年结束，早于建筑物先结束。对应第5条。土地在评估基准日已用4年，土地剩余年限为36年，建筑物耐用年限=建筑物已使用年限+土地剩余年限=12+36=48。

成新率=[1-12÷(12+36)]×100%=75%

2.综合损耗率计算

在损耗率计算过程中，主体、附属设施、装饰部分的费用应分别计算，同时分别测算各部分的损耗值，加权系数分别是各部分价值占重置价的比值。

例如：某钢筋混凝土结构办公楼的主体建筑价值占75%，附属设备价值占25%，耐用年限分别为：主体建筑50年，附属设备15年。至评估基准日，该办公楼已使用10年，则综合损耗率为：

『正确答案』10/50×75%+10/15×25%=15%+16.7%=31.7%

例题(2010年真题)：某钢筋混凝土结构办公楼主体建筑价值和附属设备价值分别占总价值的80%和20%，耐用年限分别为50年和20年。该办公楼到评估基准日已使用15年，则按使用年限法确定的损耗率为( )。

A.39% 　B.30%

C.24% 　D.15%

『正确答案』A

例题(2009年真题)：某钢结构建筑物的主体结构价值和附属设备价值分别占总价值的75%和25%，耐用年限分别为70年和15年。该建筑物至评估基准日已使用10年，不计残值，则按使用年限法确定的损耗率为( )。

A.14.3% B.8.2%

C.21.4% D.27.4%

『正确答案』D

『答案解析』综合损耗率=10/70×75%+10/15×25%=27.4%。参见教材P451

例题(2008年真题)：某住宅楼的主体结构价值和装饰装修价值分别占总价值的70%和30%，耐用年限分别为60年和15年，该住宅楼至评估基准日已使用9年，则按使用年限法确定的损耗率为( )。

A.90% B.10.5%

C.19.4% 　D.28.5%

『正确答案』D

『答案解析』

综合损耗率=9/60×70%+9/15×30%=28.5%。参见教材P451

参见教材P459、P460

例题：某项目的评估基准日为2006年9月30日，A类建筑物中有一联合车间，2001年5月竣工交付使用，主体结构为钢屋架、大型屋面板的钢混结构厂房，跨度为18米，层高10米，钢门窗，水泥地面，并设有10吨吊车两台。总建筑面积19600平方米，C类建筑中有简易库棚一座，1998年建成，已使用8年。

对上述房屋成新率的计算，是在调查自竣工以来维修保养情况，查看建筑物主体结构和内外装修并作必要查勘记录基础上，运用年限法计算的。

使用年限法(残值率为零时)用公式表达时，有以下三种形式：

(1)建筑物损耗率=已使用年限/建筑物耐用年限×100%

(2)建筑物损耗率=已使用年限/(已使用年限+剩余使用年限)×100%

(3)建筑物成新率=1-建筑物损耗率

公式(1)用于确定建造时间较短的建筑物，公式(2)用于确定已接近耐用年限或已超过耐用年限的建筑物。

联合车间已使用5年4个月，耐用年限为50年，则：

联合车间损耗率=5.3/50×100%=10.6%

联合车间成新率=1-10.6%=89.4%

考虑到该车间维护状况良好，故取成新率为90%。

简易库棚的耐用年限为10年，已使用8年，接近耐用年限，经调查了解该厂于2003年进行了一次大修，实物状态基本完好，预期尚可使用6年，则：

简易库棚损耗率=8/(8+6)×100%=57%

简易库棚成新率=1-57%=43%

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