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(二)集体所有权

1.集体所有权的概念及特征。集体所有权是指集体组织及集体组织全体成员对集体财产享有占有、使用、收益和处分的权利。

集体所有权的主体具有多元性。首先包括一些集体组织。如《物权法》第61条规定，城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。另外，集体所有权的主体还包括集体的全体成员，如《物权法》第59条规定，农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。

(重点掌握)集体所有权的客体具有相对广泛性，包括不动产和动产。根据《物权法》第58条的规定，主要有：法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂;集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施;集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施;集体所有的其他不动产和动产。

集体所有权的内容，是指集体对它所有的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。特点在于必须由集体组织的成员进行民主管理，并且依照法定的程序行使权利。

2.集体所有权的行使。

(1)农民集体所有权的行使。《物权法》规定了农村集体组织的共同管理权。所谓共同管理权，是指集体经济组织成员依据法律和章程对集体经济组织的财产权的行使和其他重大事务处理所享有的管理权，以及收益分配权等权利。《物权法》第59条第2款规定：“下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：(一)土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包;(二)个别土地承包经营权人之间承包地的调整;(三)土地补偿费等费用的使用、分配办法;(四)集体出资的企业的所有权变动等事项;(五)法律规定的其他事项。”根据该规定，对于涉及集体成员重大利益的事项，经过集体经济组织成员依据法定的程序共同决定。另外，《物权法》还确定了村务公开的原则，保障农民民主管理权利的实现，《物权法》第62条规定：“集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。”

(2)自然资源集体所有权的行使。《物权法》第60条规定：“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：(一)属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权;(二)分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权;(三)属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。”

3.集体所有权的保护。

(1)集体财产受法律保护。

(2)集体成员的撤销权。根据《物权法》第64条第2款的规定，集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。

(三)私人所有权

三、业主的建筑物区分所有权

(一)业主的建筑物区分所有权的概念、特征

业主的建筑物区分所有权是指由专有部分所有权、共有权、共同管理权结合而成的一种“复合物权”。多数人共同居住在一个建筑物内，每一个人对其专有部分享有专有所有权，并就专有部分以外的共有部分享有共有所有权和共同管理权。该权利的主体通常称为业主。我国《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

建筑物区分所有权的特征是：

1.权利的复合性。建筑物区分所有权是由共有所有权、专有所有权、共同管理权三要素复合而成的特别所有权。

2.专有所有权的主导性。表现为：(1)区分所有权人取得专有所有权即取得共有所有权和共同管理权;(2)专有所有权的大小决定区分所有权人共有所有权和共同管理权的大小;(3)在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共有所有权和共同管理权不需要单独登记。

3.一体性。建筑物区分所有权的三要素须结为一体，不可分离，在转让、抵押、继承时，应将三者同时进行。

建筑物区分所有权不同于传统的共有制度，其根本属性仍在于单独所有，共有部分及管理权部分是为区分所有服务的。

(二)专有所有权

专有所有权是指区分所有权人对专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。根据《物权法》的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。

业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

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（责任编辑：何以笙箫默）

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