本文主要介绍2012年注册资产评估师考试《建筑工程评估》第九章 建设工程财务评价与功能评价的知识点精讲辅导，希望对您的复习有所帮助!!

第二节　房屋建筑功能评价

一、房屋建筑工程功能评价的内容（熟悉）

（一）房屋建筑工程功能评价的主要内容

建筑功能是指建筑产品满足社会需要的各种性能的总和。

1.社会性功能

对建筑工程的功能评价不仅局限于建筑物本身，而且要把建筑物作为整体环境中的一部分，使之与环境结合成为一个整体进行评价。

2.适用性功能

适用性功能是建筑物适合居住者使用的性能，是建筑物最基本的使用功能。

例如，学校、剧院、旅馆的平面布局，各种面积的分配、各种不同功能的区间布置、居室的间数等均属于适用性功能。

3.安全性功能

安全性功能是指在综合利用建筑物的结构、构件、使用的材料以及建筑物建造等方面的安全效果。

4.艺术性功能

主要指建筑物的建筑艺术效果、建筑风格，以及式样、色调、风格和周围环境的协调性等。

5.经济消耗

经济消耗也是建筑物满足社会需要的一个方面，具体体现在建造过程中人力、物力、时间的消耗量以及使用中的能耗和维护使用费支出等方面。

《住宅性能评定技术标准》（GB/T50362－－2005）中规定：将住宅性能划分成适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能五个方面。

（二）建筑工程功能评价指标

1.建筑工程功能评价指标设置的原则

指标的设置要能反映建筑工程技术方案的特点

指标的设置要因地制宜

评价指标的设置及其衡量标准应随着国民经济的发展、生产技术的进步、人们生活水平的提高以及意识的转变而进行修改，并结合我国国情加以补充调整，使其能够符合形势变化的需要。

评价指标必须准确简练、概念清晰、尽可能定量化，指标设置不宜过繁，以免影响使用。

2.建筑工程功能评价参考指标

（1）公共建筑

用地面积、总建筑面积、使用面积、建筑体积、建筑密度、建筑基底面积、用地面积、人（座）均建筑面积、人（座）均使用面积、建设总投资、单方造价、建设工期、建筑物单方重量。

（2）工业建筑

厂区占地面积、总建筑面积、建筑物及构筑物的占地面积、铁路、道路、人行道、管线占地面积、有固定设备的堆场和露天堆场占地面积、建设总投资、单方造价、建设工期

绿化系数＝绿化面积/厂区占地面积×100%

（3）住宅建筑

（4）住宅小区

二、建筑功能评价的方法（熟悉）

（一）专家评议

在对建筑工程功能评价之前，选择专家组成评议小组，对建筑工程各种功能进行定义、整理，共同协商拟定评价的内容，如空间平面布置、厨卫布置、物理性能、安全保证措施、美观等，经过专家对以上内容的认真分析、横向比较和调查后进行综合评议，确定建筑物功能的评价结果。

优点：评价过程简单、评价时间短。

缺点：虽然能深入地听取各方面的意见，但由于没有进行量化评定和比较，评价的科学性较差。

（二）综合评分法

1.建立评价指标体系

在确定建筑工程功能评价指标体系之前，需要对建筑工程功能进行分析与整理，通过对研究对象的解剖认识，找出研究对象所要满足的功能要求，分析局部功能与整体功能的关系以及局部功能之间的相互关系，按一定逻辑顺序，将建筑物各组成部分的功能连接起来，建立系统化的功能评价指标体系。

2.确定指标权重

（1）直接打分法

它是由若干有经验的专家或专家小组凭借经验，根据指标的功能重要程度直接进行打分而取得指标权重值的方法，打分可采用百分制或十分制，最后使所有指标权重之和为1。

适用于评价对象功能重要程度差别不大的情况。

（2）对比求和评分法

把某个评价指标同其他评价指标逐个进行对比，根据功能重要程度，按对比分值和一定限值评分，然后计算该指标同其他指标两两比较时的评分之和，即得该评价指标功能评分的方法。

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