本文主要介绍2012年注册资产评估师考试《建筑工程评估》第十章 建筑物的损耗的知识点精讲辅导，希望对您的复习有所帮助!!

第二节　建筑物损耗的确定

一、使用年限法

（一）建筑物的耐用年限N

1.经济耐用年限

（1）钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年；

（2）钢筋混凝土结构（包括框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架一剪力墙结构等）：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年；

（3）砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；

（4）砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；

（5）砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；

（6）砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；

（7）砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年：

（8）简易结构：10年。

2.经济耐用年限与土地使用年限不一致的处理

按短的计算；注意第4、5条，尤其是第5条。

（1）建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计；

（2）建筑物耐用年限短于土地使用权限时，应按建筑物的耐用年限计算损耗；

（3）建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算损耗；

（4）建筑物出现于补办土地使用权出让手续前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算损耗；

（5）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用剩余年限计算损耗。

（二）建筑物已使用年限

当建筑物的维护保养正常时，有效使用年限和实际使用年限相当；

当建筑物的维护保养更好或经过更新改造的，有效使用年限短于实际使用年限。

在评估中所指使用年限为有效使用年限。

（三）建筑物成新率

1.成新率计算

2.综合损耗率计算

在损耗率计算过程中，主体、附属设施、装饰部分的费用应分别计算，同时分别测算各部分的损耗值，加权系数分别是各部分价值占重置价的比值。

二、观察法（打分法）

损耗率＝结构得分×G＋装修得分×S＋设备得分×B

三、其他方法

对于可弥补的损耗一般采用成本法，不可弥补的损耗采用收益法和市场法等。

（一）成本法

D＝C1＋C2＋C3＋C4－C5＝拆除工程费用＋修缮＋恢复＋直接经济损失－被拆除物残值

（1）直接经济损失包括：房屋使用人周转安置费用、房屋空置、使用面积、净高、采光面积、耐久性、邻近房屋、施工影响等；

（2）房屋使用人周转安置费用＝每人多少钱×天数；

（3）房屋空置的收益损失、使用面积减少、净高降低、采光面积减少、耐久性降低宜采用收益法计算；邻近房屋损坏采用成本法、收益法、市场法计算；

（4）施工影响按标准或市场价补偿；

（5） 被拆除物残值按回收市场价格。

（二）收益法

收益法是指通过估算建筑物由于损耗所引起的未来收益损失来确定建筑物损耗的方法。

未来净收益损失通常包括租金等收入减少和由于能源消耗等费用增加造成的损失。

（三）市场法

（1）价差法：估算类似有损耗与类似无损耗之间市场价值之差作为建筑损耗。

D＝D 1－D2

（2）比较法：建筑物与有类似损耗建筑物比较。

D＝P×F 1×F2×F3

＝补偿金额×情况修正系数×日期修正系数×缺陷修正系数

选三个及以上比较。分别调整补偿金额为对应金额，再用简单算术平均。

四、损耗计算方法的综合

各种方法计算的结果，再用给定的不同权数，综合确定损耗率。

注意：题给损耗率、成新率，计算要统一。

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