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【考点2】成本法概述

一、要求

成本构成与利息计算。

二、出题模式：单选题、多选题

(一)单选题

【例题1·单选题】用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为()。

A.整个开发期

B.整个销售期

C.整个开发期和销售期

D.整个开发期和销售期的一半

『正确答案』C

『答案解析』参见教材182页，土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费(或资金投入)为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。

【例题2·单选题】根据我国土地管理法的有关规定，国家征用耕地需支付给农村集体经济组织的费用一般包括()。

A.土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费

B.土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费、新菜地开发基金

C.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、地上附着物和青苗补偿费

D.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、青苗补偿费

『正确答案』A

『答案解析』参见教材181页。

【例题3·单选题】某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2%。该建筑物2001年1月的重置成本为500万元，2001年1月的评估值接近( )。

A.400 万元

B.392万元

C.402万元

D.390万元

『正确答案』C

『答案解析』参见教材186页，500-10×[500(1-2%)/50]=402万元。

(二)多选题

【例题1·多选题】新建房地产评估中的开发成本主要包括( )。

A.土地取得费

B.前期工程费

C.基础设施建设费

D.公共配套设施建设费

『正确答案』BCD

『答案解析』参见教材184页。

【例题2·多选题】运用成本法对地产价格评估，其适用范围主要是()。

A.新开发地

B.学校用地

C.公园用地

D.商业用地

『正确答案』ABC

『答案解析』参见教材180页，关注各种方法的适用范围。

【考点3】房地产概述及其他知识

一、要求

土地出让年限;土地特征;容积率。

二、出题模式：多选题、多选题

(一)单选题

【例题1·单选题】根据国家有关规定，用于体育用途的国有土地使用权出让最高年限为()。

A.30年

B.40年

C.50年

D.70年

『正确答案』C

『答案解析』参见教材143页。

【例题2·单选题】某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为( )。

A.500万元

B.300万元

C.280万元

D.360万元

『正确答案』B

『答案解析』参见教材143页，最佳使用和合法原则的运用。

【例题3·单选题】某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60% ，下列建设方案比较起来哪个方案最可行?( )。

A. 建筑物建筑总面积为 5000平方米，底层建筑面积为700平方米

B. 建筑物建筑总面积为 1500平方米，底层建筑面积为300平方米

C. 建筑物建筑总面积为 4800平方米，底层建筑面积为600平方米

D. 建筑物建筑总面积为 7000平方米，底层建筑面积为400平方米

『正确答案』C

『答案解析』容积率=建筑总面积/土地总面积，建筑密度=建筑物底层建筑面积/土地总面积，综合比较，C方案最可行。A不满足建筑密度的要求，B没有充分利用土地，D超过了国家规定的容积率。

【例题4·单选题】单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，称为()。

A.单位价格

B.土地使用权价格

C.总价格

D.楼面地价

『正确答案』D

『答案解析』参见教材152页

楼面地价，又称单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。

楼面地价=土地总价格/建筑总面积

容积率指地块的建筑面积与地块总面积的比率。

容积率=建筑总面积/土地总面积

楼面地价=土地单价/容积率

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