本文主要介绍2012年注册资产评估师考试《经济法》第十二章 合同法律制度分论的知识点精讲辅导，希望对您的复习有所帮助!!
第四节 租赁合同
一、租赁合同的概念和特征
1.租赁合同是转让财产使用权的合同。
2.租赁合同为双务有偿合同。
3.租赁合同在当事人之间既引起债权法律关系，又引起物权法律关系，导致承租人获得物权性质的租赁权和先买权。
（1）在租赁合同存续期间，出租方不得将该租赁物再出租给第三人，即对同一物只能设立一个租赁权；
【链接】物权法P125：同一物之上不得同时成立两个内容相互矛盾的物权
（2）出租人在租赁合同存续期间出售租赁物的行为不影响租赁合同的效力，承租人同买受人之间的租赁合同自买卖成交后继续生效，即买卖不破除租赁。
【链接】物权法P126：在法律有明确规定的情况下，债权可以优先于物权
二、租赁合同的形式和内容
（一）租赁合同的形式
1.租赁期限在6个月以下的租赁合同，可以由当事人自由选择合同的形式。--书面或口头
2.只要租赁期限在6个月以上的租赁合同，都应当采用书面形式。
3.如果租赁期限在6个月以上的租赁合同没有采用书面形式，不管当事人对租赁期限做了什么约定，在法律上均视为不定期租赁。--不书面，不会无效
（二）租赁合同的内容
1.租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。
2.租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但续订的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
3.租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。（新增）
三、租赁物的转租
1.承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，"承租人"应当赔偿损失。
【注意】根据合同相对性理论，即使是第三人造成租赁物损失的，也应当由合同相对方承租人向出租人承担赔偿责任。
2.承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
【例题·单选题】甲租赁乙的汽车一辆，租期8个月，下列表述不正确的是（ ）。
A.该租赁合同应采用书面形式，未采用书面形式，视为不定期租赁
B.该汽车在正常使用下自然磨损，甲无须承担损害赔偿责任
C.在租赁期内，汽车发生故障，需要维修，该费用由乙承担
D.甲无需乙同意，可将汽车转租给丙
『正确答案』D
『答案解析』甲只有在征得乙同意时方可转租，否则即为违约，乙可以解除合同。
四、租赁合同当事人的权利和义务
|
出租人
|
权利
|
收取租金、到期收回租赁物等。
|
|
义务
|
1.按约定交付租赁物的义务。
租赁物有从物的，出租人于交付租赁物时，应当同时交付从物。
|
|
|
2.保持租赁物符合使用收益状态的义务。
|
||
|
3.租赁物维修的义务。出租人负担必要的租赁物维修义务。出租人经承租人催告在合理期限内仍未履行维修义务的，承租人可以自行维修，而维修费用由出租人负担。因修理租赁物而影响承租人使用收益的，出租人应当相应减少租金或延长租期。在承租人未交付租金时，出租人可以行使同时履行抗辩权，拒绝履行其所负的维修义务。
|
||
|
4.租赁物瑕疵担保的义务。承租人在第三人主张权利时，应当及时通知出租人，以使出租人采取救济措施。如承租人怠于通知致使出租人能够救济而未能及时救济的，则出租人对承租人的损失不负赔偿责任；相反，承租人应当赔偿出租人因此所遭受的损害。
|
||
|
5.租赁物风险承担的义务
（1）因为可以归责于出租人的事由，而导致租赁物部分或者全部毁损、灭失时，出租人应承担损害赔偿责任。
（2）如果因不可归责于出租人的事由，而导致租赁物部分或者全部毁损、灭失，以至于不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
|
||
|
6.通知义务。出租人出卖租赁房屋的，有义务在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
|
||
（责任编辑：中大编辑）
编辑推荐
微信公众号 
网校手机版 Copyright © 2003 - 2020 www.wangxiao.cn All Rights Reserved. 中大英才（北京）网络教育科技有限公司 版权所有
出版物经营许可证:新出发京字第丰180113号
京B2- 20201340
京ICP备10212420号-1
|
