本文主要介绍2012年注册资产评估师考试《资产评估》第二章 资产评估的基本方法的知识点精讲辅导，希望对您的复习有所帮助!!

第二节　收益法

一、收益法的基本含义

收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。

从理论上讲，收益法是资产评估中 较为科学合理的评估方法之一。

二、收益法原理讲解（对货币时间价值和折现方法掌握好的同学可以不听）

如果你朋友欠你钱2000元，计划归还,方案一:现在就全部归还，方案二:现在还1000元，一年后再还1000元，你希望是哪种？

（一）货币时间价值的含义

指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。

（二）相关概念

1.复利

每经过一个计息期，要将所生利息加入本金再计利息，逐期滚算，俗称"利滚利"。这里所说的计息期，是指相邻两次计息的时间间隔，如年、月、日等。除非特别指明，计息期为1年（但是本教材基本上都是年度的概念）。

2.现值

现值的符号记为P，它表示资金发生在某一时间序列（本教材基本上都是年度）起点时的价值。

3.终值

终值的符号为F，它表示资金发生在某一时间序列（本教材基本上都是年度）终点时的价值，故又称将来值。

现实生活中称之为本利和。

4.年金

（1）定义：

年金的符号为A，它表示在某一时间序列（本教材基本上都是年度）内每次等额收付的金额。

（2）特点：

每笔收付之间相隔时间相等；每笔金额相等。

（3）分类：

①普通年金（后付年金）：

指从第一期起，在一定期内每期期末等额发生的系列收付款项。当期限无限期等额收付时（n→∞），称为永续年金。

②预付年金（先付年金）：

从第一期起，在一定期内每期期初等额发生的系列收付款项。

③递延年金：

是指隔若干期后发生（m≥1），在一定期内每期期末等额发生的系列收付款项。

（三）现金流量图

横轴表示一个从零开始到第N个时间序列，轴上每一刻度表示一个时间单位，通常以年表示（也可以是半年、季度、月份）。零点表示时间序列的起点，即第一年初的时间点。

（四）货币时间价值的计算

1.复利终值

已知现值F，在复利计息的前提下，年利率i，几年后本金与利息之和F即为复利终值。

F1＝P＋P·i＝P（1＋i）

F2＝P（1＋i）＋ P（1＋i）.i ＝P（1＋i）2

……

Fn＝P（1＋i）n

将（1＋i） n称为复利终值系数，用符号（F/P,i,n）表示。例如，（F／P，5%，5）表示利率为5%，5年期复利终值的系数。

2.复利现值

已知终值F，在复利计息的前提下，年利率i，n年后的复利现值p

F1＝P＋P·i＝P（1＋i）－－－－－－－－P＝F1/ （1＋i）

F2 ＝P（1＋i）2－－－－－－－－－－－P＝F2/ （1＋i）2

……

Fn＝P（1＋i）n－－－－－－－－－P＝F2/ （1＋i）n＝F2*（1＋i）－n

把（1＋i） －n称为复利现值系数，用符号（P／F，i，n）表示。例如，（P／F，5%，5）表示折现率为5%、5年期的复利现值系数。

3.普通年金现值

利用复利现值的计算公式，将每期末存人的年金A折算到0这一时点（即第一年年初），然后再相加，求出P

P=A（1+i）-1+ A（1+i）-2+…+ A（1+i）-n

4.永续年金现值

永续年金现值与普通年金的差别在于n是无穷大，所以其现值。

5.递延年金现值

递延年金是指第一次收付款的时间发生在第二期以后的普通年金方式，它也是普通年金的一种特殊形式

（五）货币时间价值的计算，应注意以下问题：

1.P是发生在一个时间序列的第1期期初，F则是发生在一个时间序列的第n期（最后一期）期末

2.没有特别说明，收益额都认为是在该期期末发生

3.收益的分布如不规则时，需进行调整，灵活运用各种计算方法。

三、收益法的基本前提P45

1.收益法涉及到三个基本因素：

⑴被评估资产的预期收益（R i或A）

⑵折现率或者本金化率（r）

⑶被评估资产取得预期收益的持续时间（n）

2.应用收益法必须具备的前提条件：

（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量（R i或A）

影响预期收益的主要因素包含主观因素和客观因素，应该比较明确，评估人员可以据此分析和测算出被评估资产的预期收益。

（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量（r）

不同的收益，可能有着不同的风险，所以两个被评估资产即使估计在未来的收益基本相当，可是由于风险不一样，大家肯定会选择购买风险低的资产，或者说大家会认为风险低的资产的价值更高从货币时间价值的角度，从资产股价的角度看，不同风险的收益需要使用不同的折现率计算现值。

（3）被评估资产预期获利年限可以预测（n）

四、收益法的基本程序和基本参数P45－47

（一）收益法的基本程序

采用收益法进行评估，其基本程序如下：

1.搜集验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等；

2.分析测算被评估对象未来预期收益；

3.确定折现率或资本化率；

4.分析测算被评估资产未来预期收益持续的时间；

5.用折现率或资本化率评估对象未来预期收益折算成现值；

6.分析确定评估结果。

从评估实务的角度看，第1－4步比较关键，涉及到收益法计算的3个关键因素：收益额、收益年限、折现率；但是我们考试主要是根据已知条件按照以上第5步骤来计算被评估资产的价值，所以反而是第五步最重要。

（二）收益法的基本参数

1.收益额

（1）收益额是资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。

（2）资产评估中收益额的特点。

①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；

②用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。

客观的收益就是根据各种变量、因素合理估计被评估资产的收益；而现实收益中可能包括不合理的因素。

（3）资产的收益额表现形式有多种，不同种类资产的收益额表现形式不同，需要合理选择收益额的种类

2.折现率

⑴从本质上讲：

折现率是一个期望的投资报酬率。是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。

⑵从构成上看：

①折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率

②无风险报酬率

指没有投资限制和障碍，任何投资者都可以投资并能够获得（事实上，就是没有风险）的投资报酬率。

实务中，可以使用同期国库券利率或者银行利率。（实际上考试的时候现在都是直接采用国债利率，并不进行换算，参见教材321例-2，327页例8-6）

③风险报酬率

根据所投资的行业所面临的行业增减、财务风险、市场风险、经营风险等各种风险要测算这项交易所承担的风险。

⑶资本化率与折现率的关系：

①在本质上是没有区别的。

②但是二者适用场合不同。习惯上人们称折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率（r），用于有限期预期收益折现，资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率（r）。

③二者是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同。

3.收益期限

根据在持续使用的能力，在未来多长时间资产能够给所有者带来未来的预期收益。

可以是1年、2年、5年有期限，也可以是永续无期限。

通常以年表示。

五、收益法中的主要技术方法（重点）P49－51

在以下的公式里具体对所用的字符含义做统一的定义：

P－－评估值；

i－－年序号；

Pn－未来第n年的评估值；

Ri－－未来第i年的预期收益；

r－－折现率或资本化率；

n－－收益最大年限

t-小于最大年限的收益年限

A－－年金。

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