本文主要介绍2012年注册资产评估师考试《资产评估》第五章房地产评估的串讲知识，希望对您的复习有所帮助!!

第四节　市场法在房地产评估中的应用

一、基本思路

市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的经典评估方法。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等。

市场法的基本含义是：在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。

二、适用范围

市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用：

1.没的发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；

2.某些类型少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；

3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；

4.风景名胜区土地；

5.图书馆、体育馆、学校用地等。

三、计算公式

市场法的基本计算公式是：

P＝P'×A×B×C×D （5－9）

 P--被估房地产评估价值；

P′--可比交易实例价值；

A--交易情况修正系数；

B--交易日期修正系数；

C--区域因素修正系数；

D--个别因素修正系数。

实际评估工作中，其计算公式为：

如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：

四、操作步骤

（一）交易资料收集

（二）可比交易案例确定

（三）因素修正

1.交易情况修正。

（1）有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行交易；

（2）交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。如有人为了扩大经营面积，收买邻近的建筑用地，往往会使交易价格抬高。

（3）买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。

（4）其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。

（5）特殊的交易方式。如拍卖、招标等。

2.交易日期修正。交易实例的交易日期与待评估房地产的评估基准日往往有一段时间差。在这一期间，房地产市场可能不断发生变化，房地产价格可能升高或降低。因此需要根据房地产价格的变动率，将交易实例房地产价格修正为评估基准日的房地产价格。这就是交易日期修正，也称期日修正。

房地产价格的变动率一般用房地产价格指数来表示。利用价格指数进行期日修正的公式如下：

3.区域因素修正。

4.个别因素修正。

5.容积率修正。容积率与地价的关系并非呈线性关系，需根据具体区域的情况具体分析。

6.土地使用年期修正。

式中： K--将可比实例年期修正到被估对象使用年期的年期修正系数；

r--资本化率；

m--被估对象的使用年期；

n--可比实例的使用年期。

土地使用年期修正后地价 =比较实例价格×K

（四）房地产价值的确定

相关文章：

2012年注册资产评估师考试资产评估辅导第五章汇总

2012年注册资产评估师考试资产评估辅导第四章汇总

2012年注册资产评估师考试财务会计经典例析汇总

关注：资产评估师报考条件 资产评估师成绩查询 考试用书

（责任编辑：中大编辑）