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资产评估师考试经济法预习重点（53）

三、业主的建筑物区分所有权

(一)业主的建筑物区分所有权的概念、特征

1.概念：

业主的建筑物区分所有权是指由专有部分所有权、共有权、共同管理权结合而成的一种“复合物权”。

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

2.特征：

(1)权利的复合性

(2)专有所有权的主导性

①取得专有所有权即取得共有所有权和共同管理权;

②专有所有权的大小决定区分所有权人共有所有权和共同管理权的大小;

③只登记专有所有权，而共有所有权和共同管理权不需要单独登记。

(3)一体性：不可分离，在转让、抵押、继承时，应将三者同时进行。

(二)专有所有权

1.定义：专有所有权是指区分所有权人对专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。2.注意事项

(1)业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

(2)业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

(三)共有所有权

1.业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。

2.共有的部分：

(1)建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

(2)建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

(3)建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

(4)建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

(5)建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。

(四)共同管理权

1.业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

2.业主共同决定的事项：(选择题)

（1）制定和修改业主大会议事规则； （2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；	经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（1/2+1/2）
（1）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （2）改建、重建建筑物及其附属设施	经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意（2/3+2/3）

【例题·单选题】某小区建成后，业主们决定通过业主大会选举业主委员会。根据物权法律制度的规定，下列关于业主大会选举业主委员会表决通过标准的表述中，正确的是()。

A.经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主或占总人数2/3以上的业主同意

B.经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意

C.经专有部分占建筑物总面积超过1/2的业主或占总人数超过1/2的业主同意

D.经专有部分占建筑物总面积超过1/2的业主且占总人数超过1/2的业主同意

『正确答案』D

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