根据报名参加中大网校注册资产评估师培训学员在复习过程中遇到的问题以及网校名师的讲解，本站特别做了整理，以方便大家更好的备考2012年注册资产评估师考试。以下问题出处[注册资产评估师考试资产评估师全程强化班]。

学员问题：书本上剩余使用年限为44，怎么得出？

名师解答：本题目说的是：-----试根据以上资料评估该宗土地2006年11月的土地使用权价格。

因此土地剩余使用年限46年，2002-2006年为4年，50-4=46.

如果题目改为试根据以上资料评估该宗土地2008年11月的土地使用权价格。

因此土地剩余使用年限44年，2002-2008年为6年，50-6=44.

相关知识：

（1）确定评估方法：收益法

（2）计算年总收益（是客观收益而不是实际收益）

年总收益=50*12*900*（1-10%）=486000

（3）计算年总费用

年管理费=486000*3.5%=17010

年维修费=2500*900*1.5%=33750

年税金=20*900=18000

年保险费=2500*900*0.2%=4500

年总费用=73260

（4）房地产净收益=412740

（5）计算房屋年收益

建筑物2004年建设，2006年评估，使用寿命为55，土地剩余年限50-2=48

房屋年综合性贬值额=2500*900/48=46875

房屋重置价格=2500*900-46875*2=2156250

房屋年纯收益=2156250*8%=172500

（6）计算土地年纯收益

土地年收益=房地产年收益-房产年收益=240240

（7）计算土地使用权价格（剩余使用年限50-4=46年，年收益，资本化率）

评估值=3279280

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（责任编辑：中大编辑）

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