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资产评估师考试资产评估基础预习辅导(28)

第五章　房地产评估

第一节　房地产评估概述

一、土地的特性

(一)土地的供给

1.自然供给

(1)含义：供给人类可利用的土地数量。

(2)自然供给土地的5个条件。

2.经济供给

(1)含义

在自然供给范围内，对土地进行开发、规划和整治，满足不同需求的土地供给。土地的经济供给的直接变化是指某种用途的土地数量绝对面积的变化

土地的经济供给的间接变化是指单位土地面积上集约率的变化。

(2)特点

①土地的经济供给是有弹性的。

②土地的经济供给会受人类社会活动的影响。

(二)土地的特性(掌握)

1.土地的自然特性

(1)土地位置的固定性。

土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域性特征。

(2)土地效用的永续性

只要土地使用得当，土地的效用即利用价值会一直延续。

(3)土地资源的不可再生性。

(4)土地质量的差异性。

土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，此差异导致土地级差地租的产生。

2.土地的经济特性

(1)土地经济供给的稀缺性

土地经济供给的稀缺性，与土地总量的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性等有关。

(2)土地产权的可垄断性

土地的所有权和使用权都可以垄断。由于土地具有可垄断性，因此，在土地所有权或使用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益，在经济上获得收益。

(3)土地效益的级差性。

土地质量的差异性→不同区位土地的生产力不同→经济效益上具有级差性。

(4)土地利用的多方向性

一块土地的用途是多种的，可以作为商业用地、工业用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客观上要求在房地产估价中需要确定土地的最佳用途。

二、土地使用权

(一)土地所有权的归属

1.城市土地的所有权属于国家，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。

2.国有土地所有权不能进入房地产市场流转。但使用权可以转让，因此地价一般是土地使用权的价格。

(二)土地使用权出让(土地使用权首次交易)

1.土地使用权出让含义

指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

2.土地使用权出让金相关规定

国有土地使用权可以采用协议、招标、拍卖、挂牌方式。

土地使用权出让合同约定的使用期限届满前，因公共利益需要提前收回土地的，应该依法对该土地上的房屋及其他不动产给予拆迁补偿，并退还相应的出让金。

3.国务院确定的土地使用权出让最高年限(掌握)

(1)居住用地 70 年;

(2)工业用地 50 年;

(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年;

(4)商业、旅游、娱乐用地 40 年;

(5)综合或者其他用地 50 年。

4.土地使用权出让到期续期的相关规定

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，非住宅建设用地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前1年申请续期，除因公共利益需要提前收回土地的，应当予以批准，并重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

非建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定。没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

(三)土地使用权二次交易

1.土地使用权转让

指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。通过土地使用权转让获得土地使用权的年限为剩余年限(原来规定的出让年限减去已经使用年限)。凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

2.土地使用权出租

指土地使用都作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地时，土地使用权不得出租。

3.土地使用权抵押

其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他随着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

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