本文主要介绍2012年注册资产评估师考试《资产评估》第五章房地产评估的串讲知识，希望对您的复习有所帮助!!

第六节 剩余法在房地产评估中的应用

一、基本思路

剩余法又称假设开发法、倒算法或预期开发法。剩余法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值 测算被 估房地产价值的方法。

售楼价格表面是售楼的价格其实也包含了楼价和地价。

若求地价则用：售楼价－属于楼的所有的费用，剩下的则是地的价格。

二、适用范围

1.待开发土地的估价。

2.将生地开发成熟地的土地估价。

3.待拆迁改造的再开发地产的估价。

三、计算公式

式中： P 表示土地价值； A 表示开发完成后的房地产； B 表示整个开发项目的开发成本； C 表示投资利息； D 表示开发商合理利润； E 表示正常税费。

实际估价工作中，常用的一个具体计算公式为：

土地价值＝房屋的预期售价－开发建设成本－利息－利润－税费

在我国香港特别行政区，剩余法的计算公式为：

地价 = 楼价－建筑费用－专业费用－利息－发展商利润

或，地价 = 总开发价值-开发费用-开发者的收益-取得土地所需的税费

其中，开发费包含拆迁费和对现有承租者的补偿、基建费、业务费、财务费、应急费、代理费及法律事务费用等。

目前，现实估价中剩余法的一个较具体的计算公式为：

地价＝预期楼价－建筑费－专业费用－销售费用－利息－税费－利润 　（ 5-18 ）

在式（ 5-18 ）中，

利息＝（地价 + 建筑费用 + 专业费用）×利息率

利润＝（地价 + 建筑费用 + 专业费用）×利润率

将利息、利润代到公式（ 5 - 18 ）中计算。

四、操作步骤

（一）调查被评估对象的基本情况

（二）确定被估房地产最佳的开发利用方式

（三）预测房地产售价

（四）估算各项成本费用

[例5-11] 有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为 2000 平方米，建筑容积率为 2.5 ，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为 3000 元 / 平方米，专业费为建筑费的 10% 建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为 9000 元 / 平方米，销售费用为楼价的 2.5% ，销售税费为楼价的 6.5% ，当地银行年贷款利率为 6% ，开发商要求的投资利润率为 10% 。

试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。

（一）确定评估方法

现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估，计算公式为：

地价 = 楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润

（二）计算楼价

楼价 =2000 × 2.5 × 9000=45000000( 元 )

（三）计算建筑费和专业费

建筑费 =3000 × 2000 × 2.5=15000000( 元 )

专业费 = 建筑费× 10%=15000000 × 10%=1500000

（四）计算销售费用和税费

销售费用 =45000000 × 2.5%=1125000( 元 )

销售税费 =45000000 × 6.5%=2925000( 元 )

（五）计算利润

利润 = （地价 + 建筑物 + 专业费）× 10%

=（地价 +16500000 ）× 10%

（六）计算利息

利息=地价×[（1+6%）2-1]＋（15000000＋1500000）×[（1+6%）1-1]

=0.1236 ×地价 +990000

（七）求取地价

地价 =45000000 - 16500000 - 1125000 - 2925000 - 0.1 ×地价- 1650000 - 0.1236 ×地价－ 990000

地价 =21810000/1.2236

=17824452( 元 )

（八）评估结果

单位地价 =17824452/2000

=8912 （元 / 平方米）

楼面地价 =8912 ÷ 2.5

=3565 （元 / 平方米）

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