为了帮助您更好的学习注册资产评估师考试，全面了解2012年资产评估师考试的相关重点，我们特地为您汇编了资产评估师考试辅导资料，希望对您有所帮助!!

资产评估师考试资产评估基础预习辅导(29)

三、房地产的特性

房地产是土地和房屋及其权属的总称。

我国《城市房地产管理法》规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋的占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”同时，土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地产的价格，因此，在房地产评估中，通常评估房地产的整体价值。

房地产一般具有如下特性：(熟悉)

1.位置固定性。

2.供求区域性。

3.使用长期性。

4.投资大量性。

5.保值与增值性。

一般物品在使用过程中由于老化、变旧、损耗、毁损等原因，其价值会逐渐减少。

而从长期来看，土地的价值呈上升走势。

(1)由于土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断膨胀的要求，特别是对良好地段物业的需求，导致价格上涨。

(2)对土地的改良和城市基础实施的不断完善，使土地原有的区位条件改善，导致土地增值。

6.投资风险性。

房地产使用的长期性和保值增值性使用之成为投资回报率较高的行业，同时房地产投资风险也比较在。主地产投资的风险主要来自三个方面：

(1)房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如果市场销售不对路，容易造成长期的空置、积压。

(2)房地产的生产周期较长，从取得土地到房屋建成销售，通常要 3-5 年的时间，在此期间影响房地产发展的各种因素发生变化，都会对房地产的投资产生影响。

(3)自然灾害、战争、社会动荡等，都会对房地产投资产生无法预见的影响。

7.难以变现性。

由于房地产位置固定性、用途不易改变等，房地产不像股票和外汇那样，可以迅速变现，其变现性较差。

8.政策限制性。

房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划、土地利用规划、土地用途管理、住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。

四、房地产评估的原则(掌握)

在进行房地产评估时，除了需要遵循供需原则、替代原则、贡献原则等，还应该遵循以下原则：

(一)合法原则

合法原则是指房地产评估应以评估对象的合法产权、合法使用和合法处分等为前提进行。在分析房地产的最有效使用时，必须根据城市规划及有关法律的规定，依据规定用途、容积率、建筑高度与建筑风格等确定该房地产的最有效使用。

(二)最有效使用原则

评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式，而是结合预期原则考虑何种情况下房地产才能达到最佳使用及实现的可能，以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价值。

五、房地产评估程序

第六步“综合分析确定评估结果”中特别注意以下几点：

1.所选用的资料是否适当;

2.评估原则的运用是否适当;

3.对资料分析是否准确，特别是对影响因素权重的赋值是否恰当。

相关文章：

2012年资产评估师考试经济法预习重点汇总(九)

2012年资产评估师考试财务会计考点精讲汇总(八)

关注：资产评估师报考条件 资产评估师成绩查询 考试用书

（责任编辑：中大编辑）