本文主要介绍2012年注册资产评估师考试《资产评估》第五章房地产评估的串讲知识，希望对您的复习有所帮助!!
第三节 收益法在房地产评估中的应用
一、基本思路
收益法在国外被广泛运用于收益性房地产价值的评估，收益法又称为收入资本化法、投资法、收益法还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。
总收入－总费用＝纯收益
这种理论的抽象，包含着三个假设前提：
（1）纯收益每年不变；
（2）资本化率固定；
（3）收益为无限年期。
运用收益法评估房地产价值，首先要求取纯收益，通过总收益减总费用求得；然后确定资本化率；最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。
收益为有限年期的房地产价值计算公式为：
这是一个在估价实务中经常运用的计算公式， r为资本化率，成立条件为：
（1）纯收益每年不变；
（2）资本化率固定且大于零；
（3）收益年期有限为n。
二、适用范围
收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估大多不适用。
三、纯收益
（一）纯收益的含义
纯收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。在确定纯收益时，必须注意房地产的实际纯收益和客观收益的区别。实际纯收益是指在现状下被估房地产实际取得的纯收益，实际收益由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估。例如：当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让；当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低；收益权利人经营不善，导致亏损，纯收益为零甚至为负值；土地处于待开发状态，无当前收益，同时还必须支付有关税、费，纯收益为负值。由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际纯收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得的房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。我们把这个收益称为客观纯收益，只有客观纯收益才能作为评估的依据。
（二）客观总收益
总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益。也就是指被估房地产在一年内所得到的所有收益。求取决收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。
在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。
在确定收益值时，
（1）需以类似房地产的收益作比较；
（2）需对市场走势作准确的预测；
（3）必须考虑收益的风险性和可实现性。
（三）客观总费用
总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等。也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。总费用也应该是客观费用。
客观总收益扣掉客观总费用得到纯收益。
四、资本化率
资本化率又称为还原利率，它是决定评估价值的最关键的因素。无风险收益率、风险收益率。可以用无风险收益率测算风险收益率再相加。
（一）资本化率的实质
（二）求取资本化率的方法
1.纯收益与售价比率法。
［例 5-1］在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表5-1（假设交易价格为无限年期）。
表 5-1 纯收益与售价交易实例
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可以实例
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纯收益（元 /年·平方米）
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交易价格（元/平方米）
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资本化率（%）
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1
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418.9
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5900
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7.1
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2
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450.0
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6000
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（责任编辑：中大编辑）
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