本文主要介绍2012年注册资产评估师考试《资产评估》第五章房地产评估的串讲知识，希望对您的复习有所帮助!!

第二节　房地产价格及其影响因素

一、房地产价格的种类

（一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格

房地产发生交易行为时，所针对的权益有所有权、使用权、抵押权、租赁权、典权等。所针对的房地产权益不同，其价格就不同，如房地产使用价格、房地产抵押权价格、房地产租赁权价格等。房地产的使用权价格，是指房地产使用权的 交 易价格。一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价格。抵押价格是为房地产抵押而评估的房地产价格。抵押价格由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般要比市场交易价格低。租赁价格是承租方为取得房地产租赁权而出租方支付的价格。

（二）形成方式可分为市场交易价格和评估价格

市场交易价格是房地产在市场交易中实际成交的价格。

评估价格是对市场交易价格的模拟。

房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基本地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等几种。其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政府定期公布。

（三）按房地产的实物形态可划分为 土 地价格、建筑物价格和房地产价格

土地价格包括基准地价、标定地价和土地交易价格等。

基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地评估以城市为单位进行。标定地价是市、县政府根据需要评估的正常地产市场中，具体宗地在一定使用年期内的价格。标定地价可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、土地形状、容积率、微观区位等条件，通地系数修正进行评估得到，也可以通过市场交易资料，直接进行评估得到。

建筑物价格是指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。

房地产价格，是指建筑物连同其占用的土地的价格。

（四）按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等

房地产总价格，是指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格，有三种情况：对土地而言，是指单位 土地 面积的土地价格；对建筑物而言，是指单位建筑面积的建筑物价格；对房地产单位价格而言，是指单位建筑面积的房地产价格。

楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。

（五）其他价格类型

公告地价，是政府定期公布的土地价格，在有些国家和地区，一般作为征收土地增值税和征用土地补偿的依据。

申报地价，是土地所有人或使用人参照公告地价向政府申报的土地价格，《城市房地产管理法》第三十四条规定："国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。"

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