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资产评估师考试资产评估基础预习辅导(39)

第六节　假设开发法在房地产评估中的应用

一、基本思路

如房地产价值的形成：

假设开发法又称剩余法、倒算法或预期开发法。该方法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法(该数值事实上是取得这块土地所能够支付的最高价格)。

该方法主要用于待开发土地的价值

二、适用范围

1.待开发土地的估价。

2.将生地开发成熟地的土地估价。

3.待拆迁改造的再开发地产的估价。这时的建筑费还包含拆迁费用。

三、计算公式

1. P=A-(B+C+D+E)(5-24)

式中：

P——表示土地价值;

A——表示开发完成后的房地产价值(可以以售价或者租金等形式表示);

B——表示整个开发项目的开发成本;

C——表示投资利息;

D——表示开发商合理利润;

E——表示正常税费。

2.现实估价中剩余法的一个较具体的计算公式为：

地价=预期楼价值-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润 (5-25)

四、操作步骤

(一)调查房地产的基本情况

(二)确定被估房地产的最佳开发利用方式

(三)预测房地产售价

1.对于出售的房产——市场法

采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价

2.对于出租的房地产，如写字楼等——收益法

(1)先用市场法，确定所开发房地产出租的净收益

(2)其次用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价

注意：这里的方法实质上就是教材168页的公式5-4

[例5-10]根据当前房在产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房在产未来月租金净收益为每建筑平方米300元，该类房地产的资本化利率为8%，总建筑面积5000平方米，出租率为80%，则所开发房地产的总价可确定为(假设房屋收益年其为无限年期)

『正确答案』 (万元)

(四)估算各项成本费用

1.估算开发建筑成本费用—建筑费

2.估算专业费用

指测量、设计等专业技术费用，该费用通常可以按建筑费的一定比例计算，即：

专业费用=建筑费 × i ( i为一定的百分率)

3.确定开建设工期，估算预付资本利息。

(1)利息的计算采用复利，而不用单利

(2)预付地价款的利息

已经全部预付的地价款×【(1+利率)开发建设期-1】

(3)建筑开发费和专业费的利息

① 分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。

② 期初一次性投入：全期计息

③ 均匀投入：计息期为开发期的一半

④ 分段均匀投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：计息期为各段时间一半附加剩余占用期间

⑤ 建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息

4.估算税金

一般按照房地产总价的一定比例计算

5.估算开发完成后的房地产租售费用(即销售费用)

一般按照房地产总价的一定比例计算

(五)确定开发商的合理利润

投资回报利润率的计算基数一般为地价、建筑费和专业费三项

(六)估算待估对象价值

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