本文主要介绍2012年注册资产评估师考试《资产评估》第五章房地产评估的串讲知识，希望对您的复习有所帮助!!

第五节　成本法在房地产评估中的应用

一、基本思路

房地产开发的各种成本加起来，从成本的角度，把它的成本加和，则得到房地产的评估值。

假设，房地产的开发，需要一定的成本，如重新开发，成本需要多少，从成本的角度，对房地产做出评估。

二、适用范围

主要适用在，收益法、市场法很难用。

如：有些部队机关、图书馆、学校，没有收益，也很难进入市场交易。则可选择成本法。

三、土地评估的成本法操作步骤

成本法的基本公式为：

土地价值＝待开发土地取得费 +土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益

（一）计算待开发土地取得费用

1.国家征用集体土地而支付给农村集体经组织的费用。

包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。

关于征地费用各项标准，《中华人民共和国土地管理法》有明确规定：

征用耕地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均产值的 6-10倍；

2.为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用。

这是对原城市土地使用者在经济上的补偿，补偿标准各地有具体规定。

（二）计算土地开发费用

一般来说，土地开发费用涉及基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。

1.基础设施配套费。

对于基础设施配套常常概括为"三通一平"、"七通一平"

"三通一平"指：通水、通路、通电、平整地面。

"七通一平"指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路，平整地面。

2.公共事业建设配套费用。

主要指邮电、图书馆、学校、公园、绿地等设施费用。

3.小区开发配套费。

同公共事业建设配套费类似，各地根据用地情确定合理的项目标准。

（三）计算投资利息

垫付的土地取得费，垫付的土地开发费，应该计算相应的投资利息。从经济学的角度讲，资金，预付资本不管是从银行借，还是自己投入的，都应该计算利息。作为一个要素考虑。

计算利息时要注意：计息期的确定，

计算利息有两个要素：

1.利率。是复利，还是单利。

2.计息期。计息的时间，要准确的把握垫付的资金所占用的时间。如：土地取得费，土地取得费必须先付。才可以开发，所以土地取得费是100%支付以后，按照实际的占有期限计算利息。乘上规定的利息率。

开发费，无论是"三通一平""七通一平"还是小区开发，都有一个开发期。如：开发期是两年，两年之内开发，开发投进一千万，计息期怎么计算，要看一千万在两年中是怎样投入到项目中。有可能是一次投入，也有可能是分期投入，大多数都分期开发。分期开发就是在两年陆续投。

在用成本法评估土地价格时，投资包括土地取得费和土地开发费两大部分。由于两部分资金的投入时间和占用时间不同，土地取得费在土地开发动工前即要全部付清，在开发完成销售后方能收回，因此，计息期应为整个开发期和销售期。土地开发费在开发过程中逐步投入，销售后收回，若土地开发费是均匀投入，则计息期为开发期的一半。

（四）计算投资利润和税费

（五）土地增值收益确定

是从得到土地到最后评估评估点这段时间土地的增值情况。

四、新建房地产评估的成本法操作步骤

新建房地产价值 = 土地取得费用 + 开发成本 + 管理费用 + 投资利息 + 销售税费 + 正常利润 　（5-14）

（一）土地取得费用

（二）开发成本

开发成本主要由五个方面构成：

1.勘察设计和前期工程费

2.基础设施费

3.房屋建筑安装工程费

4.公共配套设施建设费

5.开发过程中的税费及其他间接费用。

（三）开发利润

（四）管理费用

（五）投资利息

（六）销售税费

五、旧建筑物评估的成本法操作步骤

建筑和价值＝重置成本－年贬值额×已使用年限 （5-15）

各种结构的非生产用房的耐用年限和残值率一般如下：

钢筋混凝土结构： 60年，0%

砖混结构一等： 50年，2%

砖混结构二等： 50年，2%

砖木结构一等： 40年，6%

砖木结构二等： 40年，4%

砖木结构三等： 40年，3%

[例如5-9]某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m 2 ，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。

该土地的各项投入成本均己知，可用成本法评估。

（1）计算土地取得费。

土地取得费 =10万元/亩=150元/平方米

（2）计算土地开发费。

土地开发费 =2亿元/平方公里=200元/平方米

（3）计算投资利息

土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则，

土地取得费利息 =150×[（1+6%） 2 －1]

=18.54(元/平方米)

土地开发费利息 =200×35%×[（1+6%） 1..5 －1]＋200×65%×[（1+6%） 0..5 －1]

=6.39＋3.84

=10.23(元/平方米)

（4）计算开发利润。

开发利润 =[（1）+（2）]×10%=35（元/平方米）

（5）计算土地价值。

土地单价 =[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1＋15%）

=（150+200+18.54+10.23+35）×(1+15%)

=475.84(元/平方米)

土地总价 =475.84×15000=7137600(元)

该宗地单价为 475.84元/平方米，总价为7137600

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