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资产评估师考试经济法预习重点(72)

四、房地产交易管理

(一)房地产交易的概念和一般规定

1.房地产交易——转让、抵押和租赁的方式

2.特点：

(1)房地产权属不可分离。——房随地走，地随房走，房地一体

(2)房地产交易价格管理：国家对房地产价格实行评估制度，国家实行房地产成交价格申报制度。

(3)房地产转让、抵押的，办理权属登记。——不包括租赁

(二)房地产转让

1.房地产转让的条件

出让 方式	（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （2）按照出让合同的约定进行投资开发，①属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，②属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
划拨 方式	报有批准权的人民政府审批。 一般情况，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
商品房预售	（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 ▲ 总结：3证+25%

【例题·多选题】(2008年)根据《城市房地产管理法》的规定，房地产开发企业在预售商品房时，应当符合的条件有( )。

A.已交付全部土地使用权出让金

B.取得土地使用权证书

C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

D.持有建设工程规划许可证

E.向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明

『正确答案』ABDE

『答案解析』按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

2.不允许转让的房地产

(1)以出让方式取得土地使用权的，不符合转让条件的;

(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(3)依法收回土地使用权的;

(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

(5)权属有争议的;

(6)未依法登记领取权属证书的;

(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

3.房地产转让合同

(1)以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。——合同年限-已使用

(2)受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，重签或变更合同，调整土地使用权出让金。

【例题·单选题】(2007年)A公司通过出让的方式获得了一幅居住用地的使用权，使用期限为70年。在经过5年的部分开发后，A公司将士地使用权转让给了B公司，B公司对该幅土地进行了5年开发，又将该幅土地的使用权转让给了C公司。那么C公司取得该幅土地使用权的期限是( )年。

A.70 B.65

C.60 D.50

『正确答案』C

『答案解析』以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的最高使用年限为：原出让合同约定的使用年限(70年)减去原土地使用者已经使用年限(5年+5年)后的剩余年限。

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