第三节、收益法在房地产评估中的应用

一、基本思路：房地产价值=净收益/资本化率

净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。注意是客观净收益，接近于会计中现金净流量的概念。

二、适用范围：有收益的房地产价值评估。

三、净收益=总收益-总费用。注：收益和费用指的是客观收益和客观费用，非评估对象的实际收益。也就是要剔除评估对象的个别因素。

确定收益时：需以类似房地产的收益作为比较;需预测市场走势;需考虑收益的风险性和可实现性。

四、资本化率：

1、实质是把收益性房地产看作投资行为，资本化率可以看作是期望投资收益率。同风险呈正比例关系。

2、求取资本化率的方法：

①净收益与售价比率法：根据公式，房地产价值=净收益/资本化率，通过在房地产市场中类似的交易实例，把成交价格作为房地产价值，然后结合净收益，计算出资本化率。

② 安全利率加风险调整值法：安全利率一般取银行中长期借款利率或国债利率;风险调整值有些情况下可由数学统计的方法得出，总体来讲是理论值，主观性较强。

③ 各种投资收益率排序插入法

注：房地产的综合资本化与建筑物和土地的资本化率的关系。教材P181;公式是根据5-1推出来的(房地产价值=净收益/资本化率)。

五、计算公式

(一)评估房地合在一起的房地产价值

房地产价值=房地产纯收益/综合资本化率 　(5-5)

房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用

房地产总费用=管理费+维护费+保险费+税金

(二)单独评估土地的价值

1.由土地收益评估土地价值——适用于空地出租

土地价值=土地净收益/土地资本化率 　(5-6)

土地净收益=土地总收益-土地总费用

土地总费用=管理费+维护费+税金

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