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投资性房地产的后续支出

(一)资本化的后续支出

1.成本模式下

(1)转入改扩建时

借：在建工程

投资性房地产累计折旧(摊销)

贷：投资性房地产

(2)发生改扩建支出时

借：在建工程

贷：银行存款

(或应付账款)

(3)完工时

借：投资性房地产

贷：在建工程

2.公允价值模式下

(1)转入改扩建时

借：在建工程

贷：投资性房地产――成本

――公允价值变动

(2)发生改扩建支出时

借：在建工程

贷：银行存款

或应付账款

(3)完工时

借：投资性房地产――成本

贷：在建工程

(二)费用化的后续支出

借：其他业务成本

贷：银行存款等科目

【要点提示】投资性房地产的后续支出与固定资产基本一致，可参照固定资产后续支出原则来理解。

5.3.4　投资性房地产的转换与处置

一、转换条件

在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：

①投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。比如原来出租的房地产现改为自用房地产;

②自用房地产停止自用，改用于赚取租金或资本增值，相应地由自用房地产转换为投资性房地产。比如过去是办公用的大楼，现在腾出来作为投资性房地产出租出去;

③房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产;

④自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转换为投资性房地产。

二、转换日的确定

①投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期;

②作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日为租赁开始日;

③自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日为企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局作出房地产转换决议的日期。

三、转换时入账口径的选择

1.在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。

会计分录为：

A.由自用房地产或存货转入投资性房地产时：

借：投资性房地产(按转换时的原账面价值计量)

累计折旧(摊销)

固定资产(无形资产)减值准备

贷：固定资产、无形资产或存货

投资性房地产累计折旧(摊销)

投资性房地产减值准备

B.由投资性房地产转为自用房地产或存货时：

借：固定资产、无形资产或存货(按转换时的原账面价值计量)

投资性房地产累计折旧(摊销)

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

累计折旧(摊销)

固定资产(无形资产)减值准备

【例5-27】自20×7年9月1日起，甲企业将出租在外的厂房收回自用。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至20×7年8月31日，账面价值为3000万元，其中，原价5000万元，累计已提折旧2000万元。甲企业的会计处理为：

借：固定资产 　50 000 000

投资性房地产累计折旧(推销)　20 000 000

贷：投资性房地产——××厂房 　50 000 000

累计折旧 　20 000 000

2.以公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益。

会计分录为：

借：固定资产、无形资产或存货(以转换当日的公允价值计量)

公允价值变动损益(公允价值小于账面价值的差额列为损失)

贷：投资性房地产(按转换当时的账面价值结转)

公允价值变动损益(公允价值大于账面价值的差额计收益)

【例题15·单选题】(2008年)企业将采用公允价值计量模式的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与账面价值的差额应记入的会计科目是()。

A.公允价值变动损益

B.投资收益

C.利润分配一未分配利润

D.资本公积

[答案]A

[解析]企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。选项A正确。

3.自用房地产或存货转换为以公允价值计价的投资性房地产时，如果转换当日的公允价值小于原账面价值，应当将差额计入当期损益;如果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额计入资本公积。

会计分录为：

借：投资性房地产(以转换当日的公允价值计量)

累计折旧(摊销)

公允价值变动损益(公允价值小于账面价值的差额列为损失)

资产减值准备(转换当时已提减值准备)

贷：固定资产、无形资产或存货(按转换当时的账面余额结转)

资本公积(公允价值大于账面价值的差额不得列为收益，而是追加资本公积)

【例5-28】自20×7年9月1日起，甲企业将出租在外的厂房收回自用。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，20×7年9月1日，该厂房的公允价值为3500万元，原账面价值为3600万元，其中，成本3200万元，公允价值增值400万元。甲企业的会计处理为：

借：固定资产 　35 000 000

公允价值变动损益 1 000 000

贷：投资性房地产——成本 32 000 000

——公允价值　4 000 000

【例5-29】甲企业为房地产开发企业，自20×7年9月1日起，甲企业将作为存货的写字楼出租，且采用公允价值计量投资性房地产，20×7年9月1日，该写字楼的公允价值为3000万元，账面余额为2700万元，未计提跌价准备。甲企业的会计处理为：

20×7年9月1日：

借：投资性房地产——××写字楼(成本)　30 000 000

贷：开发产品 27 000 000

资本公积——其他资本公积 　3 000 000

【要点提示】这三组分录中需重点关注后两种情况中转化差额的处理方式，尤其是第三个。

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（责任编辑：何以笙箫默）

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