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2.功能价值类比法

(1)生产能力比例法

数学表达式一般表述为：被评估资产评估价值/参照物成交价格=被评估资产生产能力/参照物生产能力

所以：被评估资产评估价值

=参照物成交价格×被评估资产生产能力/参照物生产能力

(2)资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法

数学表达式一般表述为：

3.价格指数法(参见下面的内容)

4.成新率因素(KP38页，成新率价格调整法)

资产评估价值=参照物成交价格×评估对象成新率/参照物成新率

资产的成新率=资产的尚可使用年限/(资产的已使用年限+资产的尚可使用年限)

㈤直接比较法使用频率高的方法(KP39-43页)

方法一：市场售价类比法

1.分析影响参照物和评估对象价值不同的因素(主要因素有)：

⑴时间(交易日期)因素(KP36-37.40、98-100、175)

⑵容积率因素 (KP176页)

⑶交易情况因素(KP40、175页)

⑷土地使用年限因素(KP41.177页)

⑸区域因素(KP41页)

⑹个别因素(包含功能、实体特征和质量等)(KP133页实体状态因素)

2.各个因素修正系数的确定：

在这方面，语言的理解不同就会导致对系数的计算结果的差异，下面归纳出一般的方法和技巧。大家考试以此为准。

(1)时间因素(就是物价因素，实质上这和成本法中的物价指数调整法基本相似)

注意：“平均每月或者每年价格上涨X%”和“每月或者每年价格上涨X%”两种说法使得时间因素对调整因素的影响的不同

说法一：当说明是“平均每月或者每年价格上涨X%”

评估对象的价值/参照物的价值=100(1+X%×n)/100

说法二：当说明是“每月或者每年价格上涨X%”

评估对象的价值/参照物的价值=100(1+X%)^n/100

说法三：当说明是“从参照物交易日到评估基准日价格上涨X%”

评估对象的价值/参照物的价值=100(1+X%)/100

说法四：价格指数法告诉物价变化情况

①物价指数法的有关定义：

Ⅰ、定基物价指数：

是以固定时期为基期的指数，通常用百分比来表示。以100%为基础，当物价指数大于100%，表明物价上涨;物价指数在100%以下，表明物价下跌。例如某类设备的定基物价指数计算过程如下，经过统计得到了第二列的该类设备的市价平均价格。实际运用中往往省略百分号。表4-1

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（责任编辑：中大编辑）

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