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资产评估师考试经济法预习重点(71)

第二节　房地产管理法律制度

一、房地产管理法概述

房地产是房产和地产的统称。房地产具有一般“物”的属性，又称不动产。

二、房地产开发用地管理

(一)城镇国有土地使用权出让制度

概念	1.国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。——直接出让 2. 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。——先征后让
期限	（1）居住用地70年； （2）工业用地50年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； （4）商业、旅游、娱乐用地40年； （5）综合或其他用地50年。
方式	（1）土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。 （2）商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取招标、拍卖方式；没有条件不能采取上述方式的，才可以采取双方协议的方式。——相对要求 （3）工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。——绝对要求
合同	（1）采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。 （2）建设用地使用权自登记时设立。——登记生效 （3）未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。 （4）建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

(二)城镇国有土地使用权划拨制度

1.定义：经县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

【链接】出让是有偿方式。

2.确属必需可由县级以上人民政府依法批准划拨的：(选择题)

(1)国家机关用地和军事用地;

(2)城市基础设施用地和公益事业用地;

(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

(4)法律、行政法规规定的其他用地。

【例题·单选题】(2008年)根据《城市房地产管理法》的规定，( )用地的土地使用权确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。

A.工业 B.娱乐

C.军事 D.商品房建设

『正确答案』C

(三)城市房屋拆迁评估管理制度

1.国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

2.房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的 房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。

3.拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构承担。

4.估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，提供整体估价报告和分户估价报告。拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

三、房地产开发管理

1.按照合同约定开发(记忆)

超过出让合同约定的动工开发日期 满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;

满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;

但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

2.开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用

3.群体项目应当综合验收

(1)城市规划设计条件的落实情况;

(2)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;

(3)单项工程的工程质量验收情况;

(4)拆迁安置方案的落实情况;

(5)物业管理的落实情况。

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