本文主要介绍2012年注册资产评估师考试《资产评估》第五章房地产评估的串讲知识，希望对您的复习有所帮助!!

二、房地产价格的影响因素

影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素，下面分别予以阐述

（一）一般因素

一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。这些因素通常会对较广泛地区范围内的各宗房地产的价格产生全局性的影响。这类因素主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。

1.经济因素。

（1）经济发展因素。国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等经济因素都会对地价的形成产生影响。

（2）财政金融因素。存款利率、贷款利率、物价上升指数、税率、贷款比例和土地资本化率等财政金融因素对房地产价格的形成有着密切的关系。

（3）产业结构因素。产业结构在这里主要是指第一产业、第二产业及第三产业在国民经济及国民生产总值中的比例关系以及房地产业在其中所占的比重。一般来说，第三产业的比重越大，房地产价格会相应上升。

2.社会因素。

（1）人口因素。

房地产需求的主体是人，因此，人的数量和素质直接决定地产的需求程度，因而对房地产价格有着很大影响。

人口数量与房地产价格的关系是正相关的。

人口密度是人口数量的相对指标。人口密度高的地区，一般房地产的供给相对缺乏，供不应求，因此，该地区的房地产价格水平趋高。

社会文明、人口平均文化程度、居民的修养也能间接地影响房地产价格。

（2）家庭规模因素。随着家庭人口平均数的下降，即家庭小型化，对总的住宅套数的需求将增加，因此，对房地产的需求会增加，房地产的价格也就会上涨。

（3）房地产投机因素。

（4）教育科研水平和治安因素。如果一个地区的教育水准高、科研水平高，则意味着受教育的方便程度提高，科学技术转化为生产力的可能性增大，因而且房地产价格水平也会上升。一个地区若经常发生偷盗、抢劫等犯罪案件，则意味着该地区居民的生命财产缺乏保障，因此会造成地价低落。

（5）社会福利因素。

3.行政因素。

社会、经济因素对房地产价格的影响，主要是以利益为中心，但行政因素的影响，则以公益为中心，行政因素是从公益观点，积极扶助和促进房地产的利用，或限制其消极作用，但最终目的是提高整体房地产的交用。行政因素通过对社会、经济等行为加以规范来影响房地产价格。主要指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等因素。

（1）土地使用制度与住房制度、地价政策。

（2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略。这些因素决定了一个城市的性质、发展方向和发展规模，还决定城市用地结构、城市景观轮廓线、地块用途、利用程度等。土地被规划为住宅区、商业区、工业区、农业区等不同区域，对土地价格影响极大。

（3）税收制度、投资倾斜、优惠政策。房地产税收，可以调节房地产投资者的积极性，抑制不正当的房地产投机，理顺房地产收益分配关系，稳定房地产市场。

（4）行政隶属关系变更。一个地区的行政隶属关系发生变更，也会影响其房地产价格水平

（5）交通管制。交通管制包括禁止通行，实行单行道及限制通行时间等规定。

4.心理因素。心理因素对房地产价格的影响是很微妙的，也是一个不可忽视的因素，主要表现为：购买或出售心态、对居住环境的认同度、欣赏趣味、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究门牌号码或土地号码、讲究风水、价值观的变化等。

（二）区域因素

区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的特性。

1.商服繁华因素。这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。

2.道路通达因素。这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别（主干道、次干道、支路）越高，该地区的房地产价格水平也较高。

3.交通便捷因素。这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。

4.城市设施状况因素。

（1）基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。

（2）生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。

（3）文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。

5.环境状况因素。若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高；若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水平较低。

（三）个别因素

个别因素分为土地个别因素和建筑物个别因素。

1.土地的个别因素。土地个别因素，也叫宗地因素，是宗地自身的条件和特征对该地块价格产生影响的因素。

（1）区位因素。区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升；相反，则地价下跌。

（2）面积因素、宽度因素、深度因素。一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。

（3）形状因素。土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉号，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。

（4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。地形是指地面的起伏形状，一般来说，土地平坦，地价较高；反之，土地高低不平，地价较低。

（5）容积率因素。容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。

（6）用途因素。土地的用途对地价影响相当大，同一宗土地，规划为不同用途，则地价不相同。一般来说，对于同五宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。

（7）土地使用年期因素。在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。

2.建筑物的个别因素。在影响房地产价格的个别因素中，影响土地价格的个别因素和影响建筑物和影响建筑物价格的个别因素并不完全相同，以下阐述影响建筑物价格的个别因素。

（1）面积、结构、材料等。建筑物的建筑面积、居住面积、高度等不同，则建筑物的重建成本也不相同。

（2）设计、设备等是否良好。建筑物形状、设计风格、建筑装潢应与建筑物的使用目的相适应，建筑物设计、设备是否与其功能相适应，对建筑物价格有很大的影响。

（3）施工质量。建筑物的旋工质量不仅影响建筑物的投入成本，更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒适性。因此施工质量是否优良，对建筑物的价格亦有很大影响。

（4）法律限制。有关建筑物方面的具体法律限制，主要是城市规划及建筑法规。

（5）建筑物是否与周围环境协调。建筑物应当与其周围环境相协调，否则就不是最有效使用状态。建筑物不能充分发挥使用效用，其价值自然会降低。

相关文章：

2012年注册资产评估师考试资产评估辅导第五章汇总

2012年注册资产评估师考试资产评估辅导第四章汇总

2012年注册资产评估师考试财务会计经典例析汇总

关注：资产评估师报考条件 资产评估师成绩查询 考试用书

（责任编辑：中大编辑）