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第二节　房地产价格及其影响因素

一、房地产价格的种类

(二)价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格

2.评估价格

对市场交易价格的模拟。

房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等几种。

其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政府定期公布。

(四)按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等 (重点)

房地产总价格：指一宗房地产的整体价格

房地产单位价格有三种情况：

单位土地面积的土地价格、单位建筑面积的建筑物价格、单位建筑面积的房地产价格

楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。

楼面地价=土地总价格/建筑总面积

容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率

容积率=建筑总面积/土地总面积

楼面地价=土地总价格/建筑总面积

=(土地单价×土地总面积)/建筑总面积

=土地单价/容积率

(五)其他价格类型

公告地价，是政府定期公布的土地价格，在有些国家和地区，一般作为征收土地增值税和征用土地补偿的依据。

申报地价，是房地产权利人向政府(县级以上地方人民政府)申报的房地产交易成交价格。

三、房地产价格的影响因素(掌握)

影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素，下面分别予以阐述

(一)一般因素

主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。

(二)区域因素

1.商服繁华因素。

2.道路通达因素。

3.交通便捷因素。

4.城市设施状况因素。

(1)基础设施(2)生活设施(3)文化娱乐设施

5.环境状况因素

(三)个别因素

1.土地的个别因素。

(1)区位因素。

(2)面积因素、宽度因素、深度因素。

(3)形状因素。

(4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。

(5)容积率因素。

容积率越大，地价越高;反之，容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。

(6)用途因素。

一般来说，对于同一般宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。

(7)土地使用年期因素。

在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。

2.建筑物的个别因素。

(1)面积、结构、材料等。

(2)设计、设备等是否良好。

(3)施工质量。

(4)法律限制。

(5)建筑物是否与周围环境协调。

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（责任编辑：中大编辑）