本文主要介绍2012年注册资产评估师考试《资产评估》第五章房地产评估的串讲知识，希望对您的复习有所帮助!!

第七节　基准地价系数修正法在房地产评估中的应用

一、基准地价的含义

基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。

思路：公式表示形式与市场法比较相似，但与市场法是两个思路，这个方法的出发点，前面讲过，基准地价，标定地价，土地使用权出让底价，从一级市场到二级市场的交易价评估，讲过房地产的价格体系。

基准地价是任何一个城市，最基准的地价，是由政府确定的，按照区域和用途测算的单位土地面积的价格，基准地价测算出来之后，某一块地，在转让时先转换成标定地价，然后在由标定地价转为土地使用权出让底价，在政府与开发商谈判转让给开发商，如果进入二级市场，需要作评估，基准地价和二级市场的市场价与评估价之间不是一个口径，中间隔着标定地价，隔着土地使用权出让底价。它并不是这块地的市场价。

从其定义可以看出，基准地价不同于宗地地价，它有一个重要特点，是特定区域的平均价格，因而基准地价的表现形式有区片价和路段价。

二、基准地价测算的基本思路。

如何利用基准地价，基准地价是已知的，政府要公布的，定期修正，几年修正一次的，要利用已知的基准地价，考虑到基准地价和评估价之间口径上的差异，并还原，利用调整的系数，把基准地价修正为二级市场的评估价。

三、基准地价的特点与作用

（一）基准地价的特点

（二）基准地价的作用

四、基准地价修正系数法的基本思路

根据基准地价考虑到它和二级市场评估的市场公允价，直接在口径上不同和差异，利用系数把它修正为二级市场的评估价。

五、准地价修正系数法　适用范围

1.适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价，即该城市具备基准地价成果图和相应修正体系成果。

2.基准地价修正系数法可在短时间内大批量进行宗地地价评估，因此，可快速方便地进行大面积的数量众多的土地价值评估。

3.基准地价修正系数法估价的精度取决于基准地价及其修正系数的精度，因此，该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。

六、基准地价修正系数法估价的程序

（一）收集、整理土地定级估价成果资料

（二）确定修正系数表

（三）调查宗地地价影响因素的指标条件

（四）制定被估宗地因素修正系数

（五）确定被估宗地使用年期修正系数

（六）确定期日修正系数

（七）确定容积率修正系数

（八）评估宗地地价

被估宗地地价 = 待估宗地所处地段的基准地价 × 年期修正系数 × 期日修正系数 × 容积率修正系数 × 其它因素修正系数

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