本文主要介绍2012年注册资产评估师考试《资产评估》第五章房地产评估的串讲知识，希望对您的复习有所帮助!!

第八节　路线价法在房地产评估中的应用

在我国的评估当中实物当中，路线价法运用的不是很多。

一、路线价估法的含义和理论依据

（一）路线价估法的含义

路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，并依此单价，并依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。适合大面积的评估大量的土地。比较快速、简捷。

（二）路线价估法的理论依据

从经济学讲，土地的价值是随着土地的远近而递减，离街道越远价值就会 递 减。

如图：比如说有一条街道，有一块地，那么这块地离主街道近的部分，其价值就高，离主街道远的部分价值就低。离主街道越远价值就越低。

二、路线价估法的计算公式

如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形关地、袋地等，则需按下列公式计算：

三、路线价估价法的适用范围

四、路线价估价法的程序

（一）路线价区段划分

（二）标准宗地的确定

路线价法在国外比较实行，一般实用英尺，所以标准宗地一般的长度，一般是按照 100 英尺为标准计算。

（三）路线价的评估

（四）深度百分率表的制作

以四三二一法则举例说明：定一个标准的宗地，标准深度。

假如说临街，假如说标准深度是 100 英尺，把它均分为四个等分，每一部分的深度是 25 英尺，第一部分深度的价值是多少呢？所谓说，四三二一法则，就是说，第一个 25 英尺，它的面积仅仅是标准宗地总面积的1/4 。价值相当于全部宗地价值的百分之四十。虽然真正的面积只占总面积的1/4，25 ％，但是由于离街道近，所以占总价值的40% 。第二块区段同样是 25 英尺，面积也是总面积的四分之一，但是它的价值比第一块低。因为它离街道比第一块远。所以占总价值的30%，也就是0.3。第三块宗地的价值相当于全部价值的20% ，第四块，离的比较远，所以只占总价值的 10% 。 如果有第五块的话，它将占总价值的9%，第六块占8％。

（五）计算宗地价值

五、深度百分率表

深度百分率分三种：

第一种：单独深度百分率。

如：第一段叫A1，第一个25英尺，单独深度百分率，40%。第二段叫 A2，25英尺，30％。第三段A3，20%。第四段A4，10%。第五段A5，9%，第六段A6，8%。是呈递减的。

第二种：累计深度百分率。

第一段 A1 单独深度百分率是百分之四十。累计到这为止，它的深度百分率也是 40% ，如果加上第二段，A2是30%，那么累计深度百分率是 70% 。

第三种：平均深度百分率。

平均深度百分率 = 累计深度百分率×标准深度÷宗地深度

六、路线价法则介绍

1.四三二一法则

2.苏慕斯法则

3.霍夫曼法则

4.哈柏法则

七、路线价法的应用举例

[ 例 5 - 12] 现有临街宗地A、B、C、D、E，如图5-3，深度分别为25英尺，50英尺，75 英尺，100英尺和125英尺，宽度分别为10英尺，10英尺，20英尺，20英尺，30英尺。路线价为2000元/英尺，设标准深度为100英尺，试运用"四三二一"法则，计算各宗土地的价值。

A=2000 × 0.4 × 10=8000( 元 )

B=2000 × 0.7 × 10=14000( 元 )

C=2000 × 0.9 × 20=36000( 元 )

D=2000 × 1.0 × 20=40000( 元 )

E=2000 ×（ 1.0+0.09 ）× 30=65400( 元 )

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