第二节、房地产价格及其影响因素

一、价格种类：基准地价、标定地价由政府制定并公布。

楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率(容积率=建筑总面积/土地总面积)

二、价格特征：房地产价格是权益价格、价格与用途相关、价格具有个别性和可比性。

三、价格的影响因素：分一般因素、区域因素和个别因素。教材P169-176，阅读将有助于房地产评估方法的理解。

(一)一般因素

主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。

1.经济因素。

(1)经济发展因素。

(2)财政金融因素。

(3)产业结构因素。

2.社会因素。

(1)人口因素。

(2)家庭规模因素。

(3)房地产投机因素。

(4)教育科研水平和治安因素。

(5)社会福利因素。

3.行政因素。

(1)土地使用制度与住房制度、地价政策。

(2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略。

(3)税收制度、投资倾斜、优惠政策。

(4)行政隶属关系变更。

(5)交通管制。

4.心理因素。

(二)区域因素

区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的特性。

1.商服繁华因素。

这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。

2.道路通达因素。

这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别(主干道、次干道、支路)越高，该地区的房地产价格水平也较高。

3.交通便捷因素。

这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。

 

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