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资产评估师考试资产评估基础预习辅导(33)

3.现有合同的收益现值

基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金，需要继续执行合同规定。

收益现值=(110+10+10)*1 000/(1+10%)+140*1 000/(1+10%)^2+150*1 000/(1+10%)^3=346 581.52(元)

4.合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为

客观收益年限=40-2-5=33年

基准日三年后未来年租金收益=150*(1+1%)^3*1 000=154 545.15(元)

收益现值=154 545.15*【[1-1/(1+10%)^33]/10%】/ (1+10%)^3=1 111 126.49(元)

5.最佳转让价值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01(元)

3.在确定收益值时，可以按照以下思路进行

(1)需以类似房地产的收益作比较;

(2)需对市场走势作准确的预测;

(3)必须考虑收益的风险性和可实现性。

(三)客观总费用(接近于财务管理中付现费用的概念)

1.定义

总费用是指取得该收益所必需的各项(付现)支出，如维修费、管理费等。也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。

2.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用。

3.房地产的总费用不包括折旧费，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等。

四、资本化率

资本化率又称为还原利率，它是决定评估价值的最关键的因素。

(一)资本化率的实质

1.资本化率在一定程度上反应了投资收益率。

提示：这里实质上和教材第二章46页的内容一致，请大家对比学习。

2.资本化率的大小与投资风险的大小成正相关的关系。

3.投资风险越大，资本化率越高，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。

(二)求取资本化率的方法

1.净收益与售价比率法(这个方法本质上和135的例题方法接近)

(1)收集市场上近期交易的与被评估地产相同或相近似的房地产的净收益和价格等资料。

(2)计算各个交易实例的净收益与售价比率法(这实质上就是投资收益率)，视作资本化率。

(3)对所以实例的资本化率进行简单算术平均或者加权算术平均值，视作是被评估房地产的资本化率。

[例5-1]在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表5-1(假设交易价格为无限年期)。

表5-1 净收益与售价交易实例

可比实例	净收益（元 /年·平方米）	交易价格（元/平方米）	资本化率（%） （净收益与售价比率法）
1	418.9	5 900	7.1
2	450.0	6 000	7.5
3	393.3	5 700	6.9
4	459.9	6 300	7.3
5	507.0	6 500	7.8

对以上五个可以实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为：

『正确答案』

r=(7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%)/5

=7.32%

注意：

(1)在这里，净收益/交易价格=投资收益率=折现率，事实上隐含着一个假设，即该收益是无限年限的，同时交易价格也是房地产无限使用年限的交易价格。这样就有P=A/r，从而有r=A/P

(2)但是在教材135页那个例题是基于机器设备的使用年限最大为n，所以P= A×(P/A,i,n)=A/r A，从而有rA=A/P，在使用内插法才能够计算获得折现率r

2.安全利率加风险调整值法

资本化率=安全利率(银行中长期利率)+ 风险调整值

3.各种投资收益率排序插入法

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