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2014资产评估师考试科目《财务会计》提高练习9

发表时间：2013/12/16 13:37:07 来源：互联网点击关注微信：

综合题(有计算的，要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，应列出公式)

1、被评估设备购建于2005年12月，账面原值120万元，其中，购买价为100万元，基础及安装费15万元，运杂费5万元。2008年12月对该设备进行技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为15万元， 2009年12月对该设备进行评估，并得到以下数据：

1.该类设备基础及安装费和运杂费的物价指数相同，2005年至2009年定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、120%;

2.经了解，该设备在评估前使用期间因技术改造等因素，其实际利用率仅为正常利用率的60%，经评估人员鉴定分析，合理的预计以后设备将有75%的利用率，在此利用率下被评估设备尚可使用8年，评估基准日后，其实际利用率可以达到设计要求的80%。

3.与同类设备相比，该设备的操作需要5个工作人员，而同类设备需要3个工作人员，操作人员的年工资及福利费用为2万元/人。所得税税率为25%，折现率为12%.

4.由于环保、能源的要求，国家新出台的政策规定该类设备必需在5年内强制报废。

要求：根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值(评估基准日为2009年12月30日)。(要求写出具体步骤，以万元为单位，小数点后保留两位)

2、W企业现生产甲产品，为了提高甲产品的市场占有率，希望从A公司获得其商标的使用权。W企业已经与A公司达成了商标使用权转让初步协议，现委托评估机构对W企业拟购买A公司所拥有的商标权使用权的价值进行评估，评估基准日为2009年1月1日。

经评估人员调查分析，A公司是全球知名的企业，商标使用权上次获得注册(续展)的时间是2006年1月1日，并按时缴纳了有关商标的费用，商标有效。如果甲产品采用了A公司的商标，预计在评估基准日后15年内可具有稳定的市场，产品销售价格可由原来的每台550元提高到750元，全部成本及由增值税引起的税金及附加由原来的每台500元增加到580元，评估基准日后第一年可销售16 000台，第二年可销售18 000台，从第三年开始每年可销售22 000台。15年以后企业不再使用A公司的商标。

购买该商标使用权的风险回报率是8%，国库券的利率是4%。

如果W企业适用所得税税率为25%，根据上述条件不考虑其他因素，试评估在本评估目的下W企业购买的A公司商标权的价值。

3、某待开发建设用地，土地面积为12 000平方米，土地出让年限为42年，于2006年5月19日取得土地使用权，建筑容积率为2，并开始开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2 000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。出租率为95%，该类房地产的资本化率为10%，销售费用为楼价的3%，销售税费为楼价的8%，银行年贷款利率6%，投资利润率为15%。评估基准日为2008年5月19日。(单位地价的结果保留两位小数)

要求：

根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价。

4、W企业因股份制改制需进行评估，评估基准日为2008年1月1日。经评估人员调查分析，预计W企业2008年至2012年的净利润分别为90万元，100万元，110万元，110万元，120万元，每年的折旧费用是10万元，不需要追加资本性支出。从2013年起，W企业净现金流量(已经考虑了折旧费用)将保持在按2008年至2012年各年净现金流量计算的年金水平上。

该企业账面有形资产包含：现金、银行存款、存货、一项在建工程、一项工业厂房和可确指无形资产—A专利技术。

账面现金余额13000元，银行存款200000元，美元存款20000美元，经过评估师盘点和与银行对账，发现现金短缺5000元，人民币银行存款短缺50000元，短缺的款项都是出纳挪用，估计只能够追回23000元。假设2008年1月1日美元汇率是7.5人民币兑换1美元。

存货在评估日的公允价值是220000元。

A专利技术可改善企业现有产品的性能，从而能以更高的价格在市场上出售，并且可维持三年的超额收益期，预计该专利产品第一年售价为300元/台，销量为4500台，第二年售价为250元/台，销量为5000台，第三年售价为210元/台，销量为6000台，同类产品的正常市场销售价格为200元/台，A专利产品的单位成本与同类产品大体相同。

在建工程建筑面积为500平方米，已经接近完成，该在建工程完全完工需要投资500万元，但是目前已经实际完成建筑工程量350万元、实际完成安装工程量120万元，市场可比的A房地产每平方米的价格是8000元/平方米，但是A房地产的位置比该在建工程的差，位置对价格的影响系数为1.2。为了销售房地产，同类产品的营销和广告支出占售价的5%。该在建工程适于采用形象进度法评估。

有一位于工业区内的工业厂房，于2004年1月1日以有偿出让方式取得，但是获得使用权是工业用地的最高出让年限，并于2005年1月1日在此地块上建成建筑1000平方米排架结构的生产车间。经济耐用年限为55年，残值率为5%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。当时该厂房的造价是每建筑平米2500元，2005年1月1日至评估基准日间，物价平均每年上涨2%。该车间适于使用成本法评估。

假设折现率和资本化率均为10%，该企业适用的所得税税率为25%(如果不考虑流转税因素)。请评估在2008年1月1日，W企业的商誉价值(以万元为单位)。

1、

【正确答案】：1.被估设备重置成本

120×(120%÷105%)+15×(120%÷115%)=152.80(万元)

2.计算被评估设备实体性贬值率

2005年12月购入部分的实体性贬值率： 4×60%/(4×60%+8×75%)=28.57%

2008年12月购入部分的实体性贬值率： 1×60%/(1×60%+8×75%)=9.09%

2005年12月购入部分的重置成本：120×(120%÷105%)=137.14(万元)

2008年12月购入部分的重置成本：15×(120%÷115%)=15.65(万元)

被评估设备实体性贬值率=(137.14/152.79) ×28.57%+(15.65/152.79) ×9.09%=26.57%

【注：题干中75%的利用率表示的是设备的实际负荷，后者80%指的是设备在实际使用过程中能够用上的功能占设计的总功能的比率，二者含义不同，不要混淆。】

3.计算被评估设备的功能性贬值

=(5-3)×2×(1-25%)×{[1-(1+12%)^-5]/12%｝

=3×3.6048=10.81(万元)

因为5年后国家强制报废，所以剩余年限应该使用5年来计算。

4.计算经济性贬值

由于国家的政策规定要在未来5年内报废，所以：

2005年12月购入部分的贬值率： 4×60%/(4×60%+5×75%)=39.02%

2008年12月购入部分的贬值率： 1×60%/(1×60%+5×75%)=13.79%

贬值率=(137.14/152.79) ×39.02%+(15.65/152.79) ×13.79%=36.44%

由此引起的经济性贬值率为：36.44%-26.57%=9.87%

经济性贬值为：152.80×9.87%=15.08(万元)

5.计算评估值

=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

=152.80×(1-26.57%)—10.81—15.08=86.31(万元)

【答案解析】：

【答疑编号10221822】

2、

【正确答案】：1.由于A公司的商标是知名商标，所以A公司肯定会在商标保护期满时继续申请保护，所以其商标的保护期可以认为是无限年限

2.第一年的超额收益

[(750-550)-(580-500)]×16 000×(1-25%)=120×16 000×0.75 =1 440 000(元)

第二年的超额收益

[(750-550)-(580-500)]×18 000×(1-25%)=1 620 000(元)

第三年及以后各年的年收益

[(750-550)-(580-500) ]×22 000×(1-25%)=1 980 000(元)

3.折现率

=无风险利率+风险回报率=4%+8%=12%

4.评估值

1 440 000/(1+12%)+1 620 000/(1+12%)^2+1 980 000×(P/A，12%，13)×(P/F，12%，2)

=12 716 380.48(元)

【答案解析】：

【答疑编号10221823】

3、

【正确答案】：(1)计算开发房地产的楼价=200×12×12 000×2×95%×(P/A,10%,40)=535 112 352(元)

(2)建筑费=2 000×12 000×2=48 000 000(元)

专业费=48 000 000×10%=4 800 000(元)

(3)销售费用=535 112 352×3%=16 053 370.569(元)

销售税费=535 112 352×8%=42 808 988.16(元)

(4)利润=(地价+建筑费+专业费)×15%=0.15×地价+7 920 000

(5)利息=地价×[(1+6%)^2-1]+52 800 000×[(1+6%)^1-1]=0.1236×地价+3 168 000

(6)求地价

地价= 535 112 352-52 800 000-58 862 358.72-0.1236×地价-3 168 000-0.15×地价-7 920 000

地价=323 776 690.7(元)

(7)单位地价=323 776 690.7/12 000=26 981.40(元)

楼面地价=26 981.39089/2=13 490.7(元)

【答案解析】：

【答疑编号10221824】

4、

【正确答案】：⑴计算企业整体评估值P

2013年以后给出的是净现金流量指标，所以计算整体评估价值时，需要使用净现金流量。

P=P1(2008至2012年评估值)+P2(2013年以后的评估值)

①先计算P1

P1=(90+10)/(1+10%)+(100+10)/(1+10%)^2+(110+10)/(1+10%)^3+(110+10)/(1+10%)^4+(120+10)/(1+10%)^5=434.66(万元)

②再计算P2:

从2013年起，W企业净现金流量将保持在按2008年至2012年各年净现金流量计算的年金水平上，所以，从2013年起，W企业每年净现金流量A为：

A×(P/A，10%，5)=434.66(万元)

(P/A,10%,5)=[1-(1+10%)^-5]/10%=3.7908

则A=434.66/3.7908=114.66(万元)

P2=114.66/10%×(P/F，10%，5)=114.66/10%×(1+10%)^-5=711.95(万元)

③P=P1(2008至2012年评估值)+P2(2013年以后的评估值)

=434.66+711.95=1146.61(万元)

【注意】建议大家考试的时候按照这个步骤做，如果套用教材公式10-2计算错误，不会得分，这样按照步骤做，至少能够得到步骤分。事实上公式10-2也是按照这个过程计算的。

⑵计算现金和银行存款的价值

外币存款以外的价值=13000+200000-[(50000+5000)-23000]=181000(元)

美元存款的价值=20000×7.5=150000(元)

⑶评估在建工程的价值

在建工程的价值=建造完成后的房地产市场单价×建筑面积×工程形象进度百分比×(1—折扣率)

=8000×500×1.2×[(350+120)/500)]×(1-5%)=4286400(元)

⑷评估工业厂房的价值

①生产车间的重置成本：2500×1000×(1+3×2%)=2650000(元)

②房屋年贬值额

土地出让总年限是工业用地的最高出让年限50年，但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是50-1=49年，房屋的经济耐用年限是55年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命大于土地剩余使用年限，土地使用到期时候国家无偿收回房屋，计算年贬值额视作残值为0，所以：

年贬值额=建筑物重置价/使用年限

=2650000/49

=54081.63(元)

③房屋现值=建筑物重置价-年贬值额×3

=2650000-54081.63×3

=2487755.11(元)

⑸计算A专利技术的评估值，直接测算超额收益折现即可得到：

评估值=(300-200)×4500×(1-25%)/(1+10%)+(250-200)×5000×(1-25%)/(1+10%)^2+(210-200)×6000×(1-25%)/(1+10%)^3

=337500×0.9091+187500×0.8264+45000×0.7513

=495579.75(元)

⑹W企业的商誉价值

各单项可确指资产价值=150000+181000+220000+4286400+2487755.11+495579.75 =7820734.86(元)