2014资产评估师考试建筑工程评估经典练习

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1、某砖混结构房屋耐用年限为40年，已使用4年，建成2年后才补办完土地使用权手续。确定的土地使用权年限为30年，经评估人员现场勘察鉴定，房屋结构、装修、设备部分损耗得分分别为20%、15%、17%，三部分评分修正系数可定为0.6、0.2、0.2。求：

<1>、按使用年限法计算损耗率。

<2>、按观察法计算损耗率。

<3>、按综合法计算损耗率(年限法权重55%，观察法权重45%)。

<4>、在现场查勘过程中，对于砖混结构的地基基础和承重构件部分应重点注意的内容包括什么?

2、某项目建设期为2年，生产期为8年，项目建设投资3100万元，预计全部形成固定资产。固定资产折旧年限为8年，按平均年限法提取折旧，残值率为5%，在生产期末回收固定资产残值。建设项目发生的资金投入、收益及成本情况见下表。建设投资贷款年利率为10%，按季计息，建设期只计利息不还款。银行要求建设单位从生产期开始的6年间，等额分期回收全部贷款。

行业基准投资收益率为12%。

<1>、计算各年固定资产折旧额。

<2>、编制建设期借款还本付息计划表。

<3>、该项目第三年的总成本费用为多少。

<4>、假设本项目各年利润总额的平均值为485.02万元，净利润的平均值为284.93万元，计算项目的资本金净利润率，并对项目的盈利能力加以分析。

3、拟建砖混结构住宅工程3420m2，结构形式与已建成的某工程相同，只有外墙保温贴面不同，其他部分均较为接近。类似工程外墙为珍珠岩板保温、水泥砂浆抹面，每平方米建筑面积消耗量分别为：0.044m3 、0.842m2，珍珠岩板153.1元/m3、水泥砂浆8.95元/m2;拟建工程外墙为加气混凝土保温、外贴釉面砖，每平方米建筑面积消耗量分别为：0.08 m3、0.95 m2，加气混凝土现行价格185.48元/m3，贴釉面砖现行价格49.75元/m2。类似工程单方造价589元/m2，其中，人工费、材料费、机械费、措施费和间接费等费用占单方造价比例，分别为：11%、62%、6%、9%和12%，拟建工程与类似工程预算造价在这几方面的差异系数分别为：2.50、1.25、2.10、1.15和1.05，拟建工程除直接工程费以外的综合取费为20%。

<1>、应用类似工程预算法确定拟建工程的土建单位工程概算造价。

<2>、若类似工程预算中，每平方米建筑面积主要资源消耗为：

人工消耗5.08工日，钢材23.8kg，水泥205kg，原木0.05m3，铝合金门窗0.24m2，其他材料费为主材费45%，机械费占直接工程费8%，拟建工程主要资源的现行市场价分别为：人工40元/工日，钢材3.1元/kg，水泥0.35元/kg，原木1400元/m3，铝合金门窗平均350元/m2。试运用指标法，确定拟建工程的土建单位工程概算造价。

4、某砖混结构中，墙体中在如下所示位置出现了长度约1500cm左右的竖向裂缝。

<1>、请分析该裂缝产生的原因，以及对结构的影响。

<2>、请说明砖混结构的传力路线。

<3>、在该砖混结构基础的位置防潮层有如下ABC三种设置方法，请选择出正确的方法，并说明理由。

1、

<1>、

【正确答案】：按使用年限法计算损耗率

房屋耐用年限40年，已经使用4年，剩余的耐用年限为30年;

土地使用权年限30年，建筑物竣工后2年才补办完相关手续，也就是说截止到目前，剩余的土地使用权年限为：30-(4-2)=28年。

故按照建筑已使用年限加土地使用权剩余年限计算损耗率，损耗率=建筑物已使用年限/(建筑物已使用年限+土地使用权剩余使用年限)×100%=4/[4+(30-2)]×100%=12.5%

【答案解析】：

<2>、

【正确答案】：按观察法计算损耗率

损耗率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分得分×B

=20%×0.6+15%×0.2+17%×0.2=18.4%

【答案解析】：

<3>、

【正确答案】：按综合法计算损耗率

损耗率=使用年限损耗率×A1+观察法损耗率×A2

=55%×12.5%+18.4%×45%=15.16%

【答案解析】：

<4>、

【正确答案】：地基基础：观察有无不均匀沉降，对上部结构是否产生影响。

承重构件：观察墙、柱、梁是否完好，屋架各部件、节点是否完好。

【答案解析】：

2、

<1>、

【正确答案】：①建设借款利息计算：

年实际利率=(1+10%/4)4-1=10.38%

第一年应计利息：(0+930/2)×10.38%=48.27(万元)

第二年应计利息：(930+48.27+620/2)×10.38%=133.72(万元)

②固定资产原值=3100+48.27+133.72=3281.99(万元)

残值=3281.99×5%=164.10(万元)

各年的固定资产折旧额=(3281.99-164.10)÷8=389.74(万元)

【答案解析】：

<2>、

【正确答案】：借款还本付息计划表，见下表。

注：①本年应计利息=年初累计借款×借款年利率=1731.99×10.38%=179.78(万元)

②本年应还本金=402.12-本年应计利息=402.12-179.78=222.34(万元)

③第四年年初累计借款=第三年年初累计借款-第三年偿还本金=1731.99-222.34=1509.65(万元)，第三年初累计借款：930+620+48.27+133.72=1731.99(万元),每年等额偿还的本金与利息=1731.99×10.38%×(1+10.38)6÷[(1+10.38%)6-1]=402.12(万元)。

<3>、

【正确答案】：第三年的总成本费用=经营成本+折旧+摊销+利息支出=2340+389.74+0+179.78=2909.52万元

<4>、

【正确答案】：资本金净利润率=年均净利润÷资本金×100%=284.93/1850=15.4%

资本金净利润率为15.4%，从此方面说明该项目盈利能力满足要求。

3、

<1>、

【正确答案】：拟建工程概算指标=已完类似工程单方造价×综合差异系数(k)

k=11%×2.50+62%×1.25+6%×2.10+9%×1.15+12%×1.05=1.41

结构差异额=(0.08×185.48+0.95×49.75)-(0.044×153.1+0.842×8.95)

=62.10-14.27=47.83元/m2

拟建工程概算指标=589×1.41=830.49元/m2

修正概算指标=830.49+47.83×(1+20%)=887.89 元/m2

拟建工程概算造价=拟建工程建筑面积×修正概算指标

=3420×887.89=3036583.80元=303.66万元

<2>、

【正确答案】：计算拟建工程单位平方米建筑面积的人工费、材料费和机械费。

人工费=5.08×40=203.20元

材料费=(23.8×3.1+205×0.35+0.05×1400+0.24×350)×(1+45%)

=434.32 元

机械费=概算直接工程费×8%

概算直接工程费=203.20+434.32+概算直接工程费×8%

计算拟建工程概算指标、修正概算指标和概算造价。

概算指标=692.96×(1+20%)=831.55元/m2

修正概算指标=831.55+47.83×(1+20%)=888.95元/m2

拟建工程概算造价=3420×888.95=3040209元=304.02万元

4、

<1>、

【正确答案】：产生原因：砖墙断面设计不足，造成梁端、板端对墙体压应力过大。(2分)

影响：这种情况标志着墙体强度不足，可能会导致房屋倒塌。(1分)

<2>、

【正确答案】：砖混结构的传力路线是：板—墙—基础，后者板—梁—墙—基础。(4分)

<3>、

【正确答案】：B正确。(1分)

原因：因此此种情况下设置的防潮层既能抵挡从室外地坪来的潮气，又能抵挡由室内地下的基础传来的潮气，A只能挡住部分潮气，C不能挡住室内基础传来的潮气。(4分)

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（责任编辑：何以笙箫默）

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