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3.华特科技有限公司以支付现金和发行股票的方式收购了非同一控制下的达因公司90%的权益。收购对价包括：人民币30亿元 ，同时为收购所发行的股票面值1元，发行市场价格为4.5元，总发行份数为10亿股。

资产 期末数 负债及所有者权益 期末数

货币资金300应付账款300 应收账款净额900应付票据600 存货1 800长期借款2 700

固定资产净值2 100实收资本1 200 无形资产300留存收益600

资产总计5 400负债及所有者权益总计5 400

评估师分析达因公司的资产负债表，并经过调查，得到以下信息账面价值与评估价值不一致的事项(除非特别注明，货币单位均为人民币百万元)：

⑴应收款项账面原值1000，坏账准备100，净值900。评估时确定其回收风险损失率20%，审计机构确定的坏账准备为120。

⑵存货中库存的 B 材料以外其他材料账面价值和评估价值相等，B材料分两批购进，第一批购进时间为上年10月，购进1000吨，单价380000元 / 吨;第二批购进时间为本年4月，数量100吨，单价450000元 / 吨。本年5月1日进行价值评估，经核实，去年购进的该材料尚存500吨，本年4月购的尚未使用。公司对材料采用先进先出法核算发出存货成本。

⑶对于固定资产，除了一处在建工程以外的其他固定资产不存在活跃市场，评估师采用了重置成本法对其进行评估。最终评估结果，固定资产评估增值人民币50。

在建工程账面价值为300，该在建工程实际完成量较少，如果建造完成，按照当前的相关价格计算，该房屋市场售价为1500，后续工程成本为600，后续工程费用200，正常利税200。

⑷评估师经过分析，识别出的商标和客户关系两项无形资产，如果本公司不拥有该商标，将需要支付每年100万元使用费从其他公司获得该商标的使用权，该客服关系将在并购后给被并购的公司第一年带来预期现金流量为1000万元，以后每年递减l00万元，公司使用的投资报酬率为5%。

⑸长期借款中有200，尚未计提的利息，年利率为12%，没有计提的利息期限为6个月。

⑹被收购公司适用的所得税税率为25%。 ⑺本题不考虑整体合理性测试。

要求：对此项并购进行合并对价分摊评估。

4.注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料：

1、该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得，但是获得使用权是商业用地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。经济耐用年限为35年，残值率为5%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。

2、当时该写字楼的造价是每平米3000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。

3、该被评估房地产，2005年1月订约，整幢出租月租金收入为27万元。评估基准日预计同类房地产年租金应为1000元/平方米;空置率为22%，房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算;

4、各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算;各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰计算;土地使用税以每年每平方米2元计算。

5、假设建筑物的还原利率为10%，土地还原利率为8%。

6、该土地面积360平方米，建筑面积510平方米

7、计算房屋净收益的时候，假设房屋收益年期为无限年期

试评估本例房屋基地在2007年5月的土地使用权价格。

答案及解析

3. 【正确答案】 1、合并成本评估 (1分)

收购对价为：人民币 30亿元 股票 45亿元(4.5*10) 合并成本总计： 75亿元

2、被合并的达因公司资产、负债的评估

⑴应收款项评估值: 1000*(1-20%)=800

评估后增值额=800-900=-100 (1分) ⑵B材料账面数量=500+100=600吨

B材料账面价值=500*380000+100*450000=235000000元=235百万

B材料的评估值=600×450000=270000000(元)=270百万 存货评估后增值额=270-235=35 (1分)

⑶固定资产增值额计算

在建工程采用假设开发法评估，在建工程价值

=房地产预期售价-(后续工程成本+后续工程费用+正常利税)

=1500-(600+200+200)=500 在建工程增值=500-300=200 其他固定资产增值=50

固定资产增值为：250 (1分)

⑷ 形资产评估及增值计算

①采用节省许可费折现法评估商标价值=100*(1-25%)/5%=15百万 (1分)

②采用多期超额收益折现法评估客户关系价值(1分)

本题没有告诉收益的年限，但是收益年限最大只能够是10年(如果题目告诉收益年限是8年，则计算应该使用8年，如果题目告诉收益年限超过10年，则计算应该使用10年)，使用的计算公式

P=(1000/0.05-1000/0.052)×[1-(1+5%)^-10]+ 100/0.05×[10/(1+5%)^10]

=(20000-40000)*0.3851+12278.2=4556.5万元=45.565百万元

③无形资产增值=15+45.57=60.57百万元　(1分)

⑸长期借款应该补提利息　=200*12%/2=12 所以负债增值=12百万元 (1分)

3、计算递延所得税 (2分)

资产公允价值调整： (1)流动资产增值额 -65(-100+35) (2)固定资产增值额 +250

(3)无形资产增值额 +60.57 资产公允价值调整项合计： +245.57(A)

负债公允价值调整： +12(B) 税前公允价值调整项净额合计： +233.57(C=A-B)

递延所得税(负债) -58.39(D)=(C)×25%

4、计算商誉价值 (2分)

合并成本 7500(E)

税后公允价值调整项合计： +175.18(F)=(C)-(D) 合并前账面净资产 +1800(G)

经公允价值调整后的账面净资产 +1975.18(H)=(F)+(G) 商誉价值 +5524.82(I)=(E)-(H)

【说明】本题只是给出一种思路，让大家意识到这个知识点的出题可以和前面几章的内容合并出题目考试，大家注意今年如果在本章出考试题目，最可能是和这个题型接近，当然还有可能考资产减值准备和房地产评估。希望大家掌握各种评估对象的主要评估过程和方法，然后和前面几章的方法结合起来理解和把握。

4. 【正确答案】 1、房屋的重置成本(1分) 3000*510*(1+2%)6=1723028.5元

2、计算房屋现值(3分)

⑴房屋年贬值额

土地出让总年限是商业用地的最高出让年限40年(应该记住157页土地出让年限的数据)，但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40-1=39年，房屋的使用寿命年限是35年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命小于土地剩余使用年限，计算折旧应该考虑残值，所以 年贬值额=建筑物重置价(1-残值率)/使用年限=1723028×(1-5%)/35=46767.92(元)

⑵房屋现值=建筑物重置价-年贬值额×6=1723028-46767.92×6=1442420.5元

3、计算房地产总收入： 年租金总收入=1000×78%×510=397800(元) (1分)

4、计算房地产年总费用(7分) ①房产税按租金收入的12%计算，故应纳房产税为：

397800×12%=47736(元)

②管理费以年租金的3%计算： 397800×3%=11934(元) ③修缮费以房屋现值的1.5%计算

1442420.5×1.5%=21636.3(元)

④保险费以房屋现值的3‰计算： 1442420.5×3‰=4327.26(元)

⑤土地使用税以每年每平方米2元计为： 2×360=720(元)

⑥房地产年总费用=47736+11934+21636.3+4327.26+720=86353.56 (元)

5、计算房地产净收益(1分) 本例房地产的净收益为： 397800-86353.56=311446.44(元)

6、求取土地纯收益(2分)

①房屋年净收益为：1442420.5×10%=144242.05 (元)

【此步骤解释】有的认为此房屋的使用年限只有29年，所以根据房屋的还原率即收益率和房屋的现值可以求得房屋的净收益为 1442420.5/(P/A.10%.29)= 1442420.5/9.3696=153946.86 (元), 这种理解有一定的道理。但是由于折现率本质上就是投资报酬率，折现率在无限年限的情况下称之为本金化率，教材在房地产评估这一章的还原率就是本金化率。同时资本化率和有限年限的折现率是不一定相等的。如果大家要按照1442420.5/(P/A.10%.29)计算，那么这里使用10%也是不够合理的，因为它是资本化率，是无限年限的折现率，不适用于这里的有限年限。

大家可以看看教材186页第六行括号中这句话(假设房屋收益年期是无限年期)，这是在2002年左右的教材加上去的，以前的教材没有这一句话。这一句话把有限使用年限的房屋视作收益年限无限期来解决这个问题。

在教材没有进一步的改进以前，我们这里仍然采用我给出的解法，为了回避这个问题，我在本题中加上这个条件.

②土地纯收益 =房地产的净收益-房屋纯收益 =311446.44-144242.05 =167204.39 (元)

7、求土地使用权价格(3分)

评估基准日土地剩余使用年限是：40-7=33年 土地总价=167204.39×〔1-(1+8%)-33〕/8%

=167204.39×11.5139　=192517.63 (元) 土地单价=1931392.13÷360=5

（责任编辑：中大编辑）