本文主要介绍2012年注册资产评估师考试《经济法》第四章 物权法律制度的知识点精讲辅导，希望对您的复习有所帮助!!

第二节　物权的设立、变更、转让和消灭

一、物权变动的含义与原因

（一）物权变动的含义

所谓物权的变动，是指物权的设立、变更、转让和消灭。

（二）物权变动的原因

【例题·单选题】甲拟移民国外，遂与乙订立合同出售其房屋，并约定乙应当在房屋所有权变更登记手续办理完毕后支付价款。后甲取消了移民计划，并向乙表示不再办理房屋所有权变更登记。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是（ ）。

A.合同尚未生效

B.合同生效，但是甲有权解除合同

C.合同生效，乙有权要求甲办理所有权变更登记并承担其他违约责任

D.合同生效，但乙只能请求甲赔偿损失

『正确答案』C

二、不动产物权登记

（一）不动产物权登记的种类

1.登记生效

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

【注意】房屋买卖、建设用地使用权（p159）和不动产的抵押（p166）必须登记，登记生效。

2.不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记（P139非因法律行为的物权变动）

（1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力。

（2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

3.物权变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件

（1）土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。（P158）

（2）地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。（P162）

（3）已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记，宅基地使用权不以登记为生效要件。（p160）

4.依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

【例题·多选题】A继承了一套房屋，A在办理产权登记前将房屋出卖并交付给B，A办理产权登记后又将该房屋出卖给C并办理了所有权移转登记。在办理继承登记前，关于A对房屋的权利状态，根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的有（ ）。

A.A已经取得了该房屋的所有权

B.A对该房屋的所有权不能对抗善意第三人

C.A出卖该房屋未经登记不发生物权效力

D.A可以出租该房屋

『正确答案』ACD

『答案解析』因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。A对房屋的所有权不以登记为要件，但A在处分该房屋时，应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。

（二）效力

1.不动产登记的效力

（1）自记载于不动产登记簿之日起，发生物权设定和变动的效力。

（2）权利推定效力

登记记载的权利人应当推定为法律上的权利人。登记可能发生错误，但在错误没有更正之前，只能依据登记作出谁是权利人的推定。--除非提供证据证明不是

（3）善意保护的效力--公信力

所谓公信力，是指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人，即便以后事实证明登记记载的物权不存在或存有瑕疵，对于信赖该物权存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果（即正常生效）。

2.不动产登记簿和不动产权属证书

（1）不动产登记簿由登记机构管理；

（2）不动产权属证书是指登记机构颁发给权利人作为其享有权利的证据的证书；

（3）不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

（三）基本要求

1.不动产登记的管辖：不动产所在地的登记

（责任编辑：中大编辑）