本文主要介绍2012年注册资产评估师考试《资产评估》第五章房地产评估的串讲知识，希望对您的复习有所帮助!!

第一节　房地产评估概述

一、土地与土地使用权

（一）土地

土地资源是自然本身的产物，具有不可再生性。

（二）土地的特性

1.土地的自然特性

（1）土地位置的固定性。土地具有位置的固定性，不能随土地产权的流动而改变其空间的位置。地产交易，不是土地实体本身的空间移动，而是土地产权的转移。土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域性特征。

（2）土地质量的差异性。土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，这个差异导致土地地租的产生。

（3）土地资源的不可再生性。土地是自然的产物，是不可再生资源，土地资源的利用只有科学合理，才能供人类永续利用。

（4）土地效用的永续性。只要土地使用得当，土地的效用即利用价值会一直延续下去。

2.土地的经济特性。

（1）土地经济供给的稀缺性。所谓土地经济供给的稀缺性，主要是指某一地区的某种用途的地供不应求，形成稀缺的经济资源，形成供求矛盾。土地经济供给的稀缺性，与土地总量的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性等有关。土地经济供给的稀缺性客观上要求人们集约用地。

（2）土地产权的可垄断性。土地的所有权和使用权都可以垄断。由于土地具有可垄断性，因此，在土地所有权或使用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益，在经济上获得收益。

（3）土地利用的多方向性。一块土地的用途是多种的，可以作为农田，也可以建住宅或建写字楼，或者造商场。土地利用的多方向性客观上要求在房地产估价中需要确定土地的最佳用途。

（4）土地效益的级差性。由于土地质量的差异性而使不同区位土地的生产力不同，从而在经济效益上具有级差性。

（三）土地使用权

在我国，城市土地的所有权属于国家，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有

土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（1）居住用地 70 年；

（2）工业用地 50 年；

（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；

（4）商业、旅游、娱乐用地 40 年；

（5）综合或者其他用地 50 年。

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

土地使用权出租是指土地使用都作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地时，土地使用权不得出租。

土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他随着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

二、地租与地价理论

三、房地产及其特性

房地产是土地和房屋及其权属的总称。

房地产一般具有如下特性：

1.位置固定性。由于房屋固着在土地上，因此房地产的相对位置是固定不变的。

2.供求区域性。由于土地位置的固定性，房地产还具有区域性的特点。一个城市房地产的供给过剩并不能解决另一个城市供给不足的问题。

3.长期使用性。由于土地可以永续利用，建筑物也是耐用品，使用年限可达数十年甚至长达上百年，使用期间即使房屋变旧或受损，也可以通过不断的翻修，以延长其使用期。

4.大量投资性。房地产生产和经营管理要经过一系列过程：取得土地使用权、土地开发和再开发、建筑设计和施工、房地产销售等环节，都要投入大量的资金。

5.保值与增值性。一般物品在使用过程中由于老化、变旧、损耗、毁损等原因，其价值会逐渐减少。与此相反，在正常的市场条件下，从长期来看，土地的价值呈上升走势。由于土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断膨胀的要求，特别是对良好地段物业的需求，导致价格上涨。同时，对土地的改良和城市基础实施的不断完善，使土地原有的区位条件改善，导致土地增值。

6.投资风险性。房地产使用的长期性和保值增值性使用之成为投资回报率较高的行业，同时房地产投资风险也比较在。主地产投资的风险主要来自三个方面：首先，房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如果市场销售不对路，容易造成长期的空置、积压。其二，房地产的生产周期较长，从取得土地到房屋建成销售，通常要 3-5 年的时间，在此期间影响房地产发展的各种因素发生变化，都会对房地产的投资产生影响。其三，自然灾害、战争、社会动荡等，都会对房地产投资产生无法预见的影响。

7.难以变现性。由于房地产位置固定性、用途不易改变等，房地产不像股票和外汇那样，可以迅速变现，其变现性较差。

8.政策限制性。房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划、土地利用规划、土地用途管理、住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。

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