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第八节　路线价法在房地产评估中的应用

一、路线价法的含义和理论依据

三、路线价估价法的适用范围

适宜同时对大量土地进行评估，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。

四、路线价估价法的程序

(一)路线价区段划分

1.地价相等、地段相连的地段一般划分为同一个路线价区段

2.路线价区段一般为带状地段

3.街道两侧接近性基本相等的地段长度成为路线段长度。路线价区段一般以路线价显著增减的地点为界。

4.对同一路线价地段求取该段内标准宗地的平均地价，附设于该路线段上

(二)标准宗地的确定

1.标准宗地是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。标准深度是指标准宗地的临街深度。临街深度是指宗地离开街道的垂直距离

2.路线价是标准宗地的单位价格，路线价的设定必须先确定标准宗地的面积

(三)路线价的评估

(四)深度百分率表的制作

深度百分率是地价随着临街深度长短变化的比例

(五)计算宗地价值

依据路线价和深度百分率及其他条件修正率表，运用路线价法计算公式，计算得到宗地价值

五、深度百分率表

㈡单独深度百分率

1.定义

如将确定路线价的标准宗地为标准,大小为标准宗地深度一定比例的各小地块(该地块的深度是确定的)面积价格占路线价的百分率，即为单独深度百分率。

2.制作深度百分率表,需要考虑以下几个方面:

⑴确定标准深度

⑵确定级距

⑶确定单独深度百分率

⑷根据需要采用累计或者平均深度百分率

3.深度百分率分三种：

累计深度百分率=∑各段单独深度百分率

一般来说，将标准深度的平均深度百分率设为100%，平均浓度百分率与累计深度百分率之间的关系就表现为：

平均深度百分率=累计深度百分率×标准深度÷宗地深度

平均深度百分率可用来衡量平均临街的程度

六、路线价法则介绍(实质上是深度百分率的规则不同的分类)

1.四三二一法则

四三二一法则将标准深度100英尺的普通临街地，与街道平行区分四等分，即由临街面算起，第一个25英、尺的价值点路线价的40%，第二个25英尺的价值占路线价的30%，第三个25英尺的价值占20%，第四个25英尺的价值为10%，如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充。即超过100英尺的第一个25英尺价值为路线的9%，第二个25英尺为8%，第三个25英尺为7%，第四个25英尺为6%。

2.苏慕斯法则

100英尺深的土地价值，前50英尺的价值占宗地价值的72.5%，后50英尺的价值占宗地价值的27.5%，若再深50英尺，则该宗地所增加的价值仅仅为15%

3.霍夫曼法则(04年单项选择题)

深度100英尺的宗地，最初的25英尺价值占全宗地价值的37.5%，最初的50英尺价值占全宗地价值的2/3(67%)，75英尺等于87.7%，全天100英尺等于100%

4.哈柏法则

宗地价值与其深度的平方根成正比。

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（责任编辑：中大编辑）