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资产评估师考试资产评估基础预习辅导(36)

四、操作步骤

(一)收集交易资料

(二)可比交易案例确定

(三)因素修正

1.交易情况修正

(1)需要修正的情形

① 有特殊利害关系的经济主体间的交易;

② 交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型

③ 买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。

④ 其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。

⑤ 特殊的交易方式。如拍卖、招标等。

不满足公开市场条件的情况的都属于要修正的情况

(2)修正系数的计算公式

交易情况修正后的正常价格/可比实例价格=正常状况指数/可比实例状况指数=100/()

交易情况修正后的正常价格

=可比实例价格×(正常情况指数/可比实例情况指数)

=P’×100/100(1±X%) (5-15)

注意：这和教材40页的交易情况修正是一样的

2.交易日期修正

房地产价格的变动率一般用房地产价格指数来表示。利用价格指数进行期日修正的公式如下：

评估基准日价格/可比实例价格=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数

交易基准日交易实例价格

=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数×可比实例价格 (5-16)

提示：① 书上例题【5-5】，说每月上涨1%，实质上指的是每月环比价格变动指数

② 交易日期修正还是看前面讲过的物价指数法的有关内容(教材36页)

③ 关注教材40页交易日期修正的说法，物价变化“平均每月上涨1%”

[例5-5]现选取一可比房地产实例，成交价格为6 000元/平方米，成交日期为2006年7月。假设2006年1月至2007年7月，该类房地产价格每月比上月上涨1%，2007年7月至2008年1月，该类房地产价格每月比上月下降0.2%，则对该可比实例进行交易日期修正后2008年1月的方地产价格为：

『正确答案』

P=6 000×(1+1%)12×(1-0.2%)6

=6 000×1.127×0.988

=6 681(元/平方米)

3.容积率修正

容积率与地价的关系并非呈线性关系，需根据具体区域的情况具体分析。

容积率修正可采用下式计算：

经容积率修正后价格/可比实例价格=待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数

经容积率修正后可比实例价格

=可比实例价格×(待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数) 　(5-17)

注意：修正系数不是容积率的比，而是容积率修正系数的比

4.土地使用年期修正。

土地使用年期修正系数按下式计算：

式中：

K——将可比实例年期修正到被估对象使用年期的年期修正系数;

r——资本化率;

m——被估对象的使用年期;

n——可比实例的使用年期。

土地使用年期修正后地价=比较实例价格×K

教材41页土地使用年期修和这里是同一个原理

这里的K的原理：参见手写板

[5-7]若选择的比较案例成交地价为每平方米1 000元，对应土地使用年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，土地资本化率为8%，则年期修正如下：

『正确答案』

土地使用年期修正后的地价

5.房地产状况因素修正

注意：(1)是将待估房地产的状况指数视作100

(2)房地产状况修正可以分为：区域状况修正、权益状况修正、实物状况修正以及其他的个别因素修正，都应该采用这里给出的公式处理，不过注意教材41页在区域因素的处理没有使用这里的公式，而是直接使用区域因素的值直接求比例得到的。2000和2004年考市场法的计算题都是告诉的相对于待估房地产的状况需要修正±X%，需要使用这里的公式做。对分母100(1±X%)

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（责任编辑：中大编辑）