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注册资产评估师考试资产评估考点辅导

[考点二]假设开发法的运用

1.要求

公式的基本原理，利息的计算。

2.出题模式：综合题和选择题

(一)综合题

【例题1·综合题】被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5 000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为3 00O平方米，3层及3层以上为写字楼，3-5层每层建筑面积为l 900平方米。

评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：

(1)将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入;

(2)大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3 000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入;

(3)专业费用为建筑费用的10%;

(4)预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2 000元，出租率可达100%，第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%;

(5)管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息;

(6)开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%;

(7)房地产综合资本化率为8%;

(8)每年按365天计算：

(9)本项目不考虑所得税因素。

【根据】上述条件，试对该宗地的价值进行评估(要求：评估结果保留两位小数)。

[答案]

(1)1—2楼面积：3 000×2=6 000=0.6(万平方米)

(2)3—5层面积：1 900×3=5 700(平方米)=0.57(万平方米)

(3)6层及以上面积2.5-0.6-0.57=1.33(万平方米)

(4)年总收入(万元)

=0.6×2 000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9

=2 666.75(万元)

(5)年总费用

=2 666.75×(5%+17.5%)+2.5×3 000×1.1×0.1%+2.5×3 000×1%

=683.27(万元)

(6)年利润=2666.75-683.27=1983.48(万元)

(7)大厦价值=1983.48/%×【1-1/(1+8%)37】=23355.83(元)

(8)建筑费用=3 000×2.5=7 500(万元)

(9)专业费用=7 500×10%=750(万元)

(10)开发商利润=(7 500+750+500+地价)×25%

=2 187.5+0.25×地价

(11)利息

=0.1576×地价+64.86+375.85+81.49=0.1576×地价+522.20

(12)地价

=23 355.8-7 500-750-500-2 187.5-0.25×地价-0.1576×地价-522.2

=11 896.13-O.4076×地价

地价= =8451.36(万元)

(二)选择题

【例题2·单选题】某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1 000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8%。该土地投资利息为( )

A.79.23万元 B.80万元

C.60万元 　D.100万元

『正确答案』A

『答案解析』500×【(1+8%)1-1】+1 000×【(1+8%)0.5-1】=79.23万元

[考点3]市场法的运用

1.要求

各个修正系数的计算。

2.出题模式：综合题和单选题

(一)综合题【参见第二章的例题】

(二)单选题

【例题1·单选题】某一待估宗地剩余使用年限为25年，土地还原率为10%，所选的参照物剩余使用年限为20年，则土地使用年限修正系数为( )。

A.0.92 B.1.07

C.1.09 D.0.94

『正确答案』B

『答案解析』〔1-(1+10%)-25〕/〔1-(1+10%)-20〕=(1-0.0923)/(1-0.1486)=1.066

【例题2·单选题】运用市场法评估房地产价值时，交易日期修正的主要目的是将参照物价格修正为()的价格

A.评估时期 　B.参照物交易时

C.评估基准日 D.未来预期

『正确答案』C

【例题3·单选题】某待估宗地规划容积率为5，选择的比较案例宗地的容积率为2，评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为1 000元/平方米，如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为l.5和3，仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于()元。

A.1 250 B.1 500

C.2 000 D.3 333.33

『正确答案』C

『答案解析』参见教材190页

经容积率修正后可比实例价格/可比实例价格=待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数

经容积率修正后可比实例价格

=可比实例价格×(待估宗地容积率修正系数/可比实例价格窖率修正系数)

=1 000×(3/1.5)=2 000元/平方米

【例题4·单选题】基准地价修正法评估一商业用地的价值，实际转让年限为36年,若资本化率为9%,则土地年限修正系数为()。

A.0.992 　B.0.937

C.0.986 D.1.067

『正确答案』C

『答案解析』见教材P198公式5-26，土地使用年期修正的公式. 使用基准地价修正法需要修正年限时候，基准地价的使用年限一定要采用法定最高出让年限，但是一般的市场法，应该采用参照物和评估土地的各自的剩余使用年限。

(三)多选题

【例题1·多选题】以替代原则为理论基础的房地产评估方法有()

A.路线价法 B.收益法

C.基准地价修正法 　D.市场法

『正确答案』ACD

『答案解析』市场法的基本原理就是替代原理, 路线价法和基准地价修正法本质上就是市场法的一种,所以其理论基础也是替代原理。

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（责任编辑：中大编辑）