本文主要介绍2012年注册资产评估师考试《建筑工程评估》第十一章 建设用地的知识点精讲辅导，希望对您的复习有所帮助!!

第二节　建设用地的取得、转让与丧失

一、建设用地的取得（掌握）

（一）建设土地取得的基本方式

1.通过出让方式取得国有土地使用权　有偿有期限

国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

（1）竞争出让方式

竞争方式包括：投标、竞拍、挂牌。

工业（包括仓储用地，但不包括采矿用地）、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让；

同一宗地有两个以上意向用地者的，应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。

（2）协议出让方式

最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。

有基准地价的地区，最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。

低于最低价时国有土地使用权不得出让。

2.通过划拨方式获取国有土地使用权　无偿无期限

国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

（1）划拨用地目录

①党政机关和人民团体用地。

②军事用地。

③城市基础设施用地。

④非营利性邮政设施用地。

⑤非营利性教育设施用地。

⑥公益性科研机构用地。

⑦非营利性体育设施用地。

⑧非营利性公共文化设施用地。

⑨非营利性医疗卫生设施用地。

⑩非营利性社会福利设施用地。

（11）石油天然气设施用地。

（12）煤炭设施用地。

（13）电力设施用地。

（14）水利设施用地。

（15）铁路交通设施用地。

（16）公路交通设施用地。

（17）水路交通设施用地。

（18）民用机场设施用地。

（19）特殊用地（监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所等）。

（2）划拨用地的使用年限

国家规定，依法以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

（3）划拨用地的变更

国家规定，以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途等不再符合本目录的，应当实行有偿使用。

（二）建设用地取得的其他方式

1.土地租赁

（1）租赁与出让的不同

支付的土地费用不同；土地可使用的期限不同。

（2）国有土地租赁适用的范围

对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。

对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。

（3）租赁的方式

租赁的方式有：招标、拍卖、协议。

（4）国有土地租赁的分类

短期租赁不超过5年；最长的不超过出让最高年限。

2.土地使用者转让方式

买卖、合资、合作建房、交换、作价入股等。

（三）建设用地使用农村集体所有土地的例外情况

建设用地原则上要使用国有土地，但是兴办乡镇企业和村民建设住宅或建设乡（镇）村公共设施和公益事业经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的除外。

二、取得建设用地的相关费用和相关工作（掌握）

（一）征地补偿费用及征地补偿安置相关工作

1.征地补偿费

（1）土地补偿费用

土地补偿费。是对农村集体经济组织因土地被征用而造成的经济损失的一种补偿，只能由被征地单位用于再生产投资，不得付给农民个人。

耕地的补偿费：前3年平均产值的6～10倍。

（2）青苗补偿费

只补一季；是个人种植的给个人，是集体种植的给集体。

（3）地上附着物补偿费

是个人的给个人；拆什么，补什么；拆多少，补多少。

（4）安置补助费

给被征地单位和安置劳动力的单位；

前三年平均年产值的4～6倍（每个安置人口），最高不超过15倍（每公顷）；

土地补偿费和安置补助费的总和不得超过30倍。

（5）新菜地开发建设基金

交给地方财政。

新菜地，是指城市郊区为供应城市居民蔬菜，连续3年以上常年种菜或者养殖鱼、虾等的商品菜地和精养鱼塘。

不收取新菜地开发建设基金的3种情况：

一年只种一茬或因调整茬口安排种植蔬菜的

征用尚未开发的规划菜地

在蔬菜产销放开后，能够满足供应，不再需要开发新菜地的城市

（6）耕地占用税

上缴国家财政

经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但提高的部分最高不得超过上述相应税额的50%。

占用基本农田的，适用税额应当在当地适用税额的基础上提高50%。

免征耕地占用税：①军事设施占用耕地；②学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。

铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，可免征或者减征耕地占用税。

农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独，以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民可以免征或者减征耕地占用税。

（7）土地管理费

土地管理费的收取标准，一般是在土地补偿费、青苗费、地面附着物补偿费、安置补助费四项费用之和的基础上提取2%～4%。

如果是征地包干，应在土地补偿费、青苗费、地面附着物补偿费、安置补助费四项费用之和后再加上粮食价差、副食补贴、不可预见费等基础上提取2%～4%。

2.征地补偿安置相关工作

"农业生产、重新择业、入股分红、异地移民"四种安置途径。

（二）征收房屋及补偿

征收国有土地上单位、个人的房屋。

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

补偿后，被征收人应当在搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

（三）出让金、转让金

土地使用权出让或转让，应先由地价评估机构进行价格评估后，再签订土地使用权出让和转让合同。

关于工业用地的几点规定：

必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让；

必须使用国有建设用地；

建设用地以外的，自己开发完成的，不低于最低价的60%；

沙地、裸土地、裸岩石砾地的，不低于最低价的30%；

不足最高出让年限的，折算到最高年限价，不得低于该标准。

（四）土地有偿使用费

新增建设用地土地有偿使用费是指国土资源部和各省、自治区、直辖市国土资源管理部门在批准农用地和未利用地转为建设用地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益土地有偿使用费。

1.新增建设用地土地有偿使用费征收范围

土地利用总体规划确定的城市（含建制镇）建设用地范围内的新增建设用地（含村庄和集镇新增建设用地）；

在土地利用总体规划确定的城市（含建制镇）、村庄和集镇建设用地范围外单独选址、依法以出让等有偿使用方式取得的新增建设用地；

在水利水电工程建设中，移民迁建用地占用城市（舍建制镇）土地利用总体规划确定的经批准超出原建设用地面积的新增建设用地。

2.新增建设用地土地有偿使用费征收等别和征收标准

3.新增建设用地土地有偿使用费分成管理方式

分成比例：中央分30%，地方分70%；

地方的分成部分归省级国库。

三、建设用地的转让及抵押（熟悉）

（一）建设用地的转让

1.转让的条件

（1）以出让方式取得国有土地使用权的建设用地的转让条件

①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

（2）以划拨方式取得国有土地使用权的建设用地的转让条件

①以划拨方式取得土地使用权的，转让国有土地使用权时，应当报有批准权的人民政府审批。批准后，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

②以划拨方式取得土地使用权的，转让国有土地使用权报批时，可以不办理土地使用权出让手续的，转让方将转让国有土地所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

2.转让的其他规定

以出让方式取得土地使用权的，转让建设用地后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

以出让方式取得土地使用权的，转让建设用地后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

（二） 建设用地的抵押

1.抵押的范围

建设用地的使用权可进行抵押，建筑物和其他土地附着物、正在建造的建筑物等也可以进行抵押，但土地的所有权不能抵押。

2.建筑物与建设用地使用权一并抵押

（1）以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

（2）以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

（3）乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

3.新增建筑物的处理

建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。

该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

四、建设用地的丧失（熟悉）

（二）闲置土地的收回

1.闲置土地的认定

（1）建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；

（2）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的。

2.闲置土地处置可选择的方式

（1）延长开发建设时间，但最长不得超过l年；

（2）改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设；

（3）安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价；

（4）政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者对现有建设用地进行开发建设；

（5）政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿；

（6）土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书，将土地使用权交还给政府。原土地使用者需要使用土地时，政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其交还土地等价的土地。

3.闲置土地的处置

（1）土地闲置满两年的，坚决无偿收回；

（2）土地闲置满一年未满两年按的出让金或划拨款的20%以下征收闲置费，特别是房地产用地的征缴增值地价；

（3）不符合收回条件的，改变用途、置换、临时使用、纳入政府储备等。

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（责任编辑：中大编辑）