第六节、假设开发法在房地产评估中的应用

一、假设开发法的基本思路

假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。该方法主要用于待开发土地价值的评估。

(预期价值可以通过市场法或收益法得到)

实际评估工作中，常用的一个具体计算公式为：

地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润(5-25)

二、适用范围

1.待开发土地的评估。

2.将生地开发成熟地的土地评估。

3.待拆迁改造的再开发地产的评估。这时的建筑费还包含拆迁费用。

三、假设开发法评估的程序。

不熟悉房地产开发业务和财务核算的同学需要好好学习教材。

(一)调查房地产的基本情况

(二)确定被估房地产的最佳开发利用方式

(三)预测房地产售价

1.对于出售的房产——市场法

采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。

2.对于出租的房地产，如写字楼等——收益法

(1)先用市场法，确定所开发房地产出租的净收益;

(2)再采用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价。

(四)估算各项成本费用

1.估算开发建筑成本费用—建筑费

2.估算专业费用

指测量、设计等专业技术费用，该费用通常可以按建筑费的一定比例计算，即：

专业费用=建筑费×i(i为一定的百分率)

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