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第七节 基准地价修正法
一、基准地价的含义与测算的基本思路
| 基准地价 | 按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。 选择样点土地，根据交易案例，对样点地价进行各因素调整，得到标准宗地地价，然后根据评估区域内的标准宗地地价求取基准地价。 |
| 标定地价 | 基准地价确定后，还需要评估标定地价。标定地价是市、县政府根据需要评估的，正常土地市场中，正常经营管理条件下，具体宗地在一定使用年限内的价格。 标定地价以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率等条件通过系数修正进行评估得到。 |
| 样点土地价格—标准宗地地价—基准地价—标定地价 | |
二、基准地价的特点与作用
| 特点 | 1. 基准地价是土地使用权价格; 2. 基准地价是区域性价格; 3. 基准地价一般都要覆盖整个城市的; 4. 基准地价必定是平均价格; 5. 基准地价是单位土地面积的地价; 6. 基准地价具有现实性，是评估出的特定时点的价格。 |
| 作用 | 1. 政府公告作用; 2. 政府参与土地有偿使用收益分配的依据; 3. 宏观调控地价水平的依据; 4. 征收城镇土地税收的依据 5. 进一步评估宗地地价的基础 6. 引导土地资源在行业部门间的合理配置。 |
| 例题：标定地价是（ ） A.省政府公告的具有独立权属单位的宗地地价 B.土地使用权出让地价 C.市县政府公告的具体地块在一定使用年限内的地价 D.地产市场交易价格 答案：C 例题：城镇土地的基准地价是( )。 A.某时点城镇土地单位面积价格 B.某时期城镇土地单位面积价格 C.某时点城镇区域性土地平均单价 D.某时期城镇区域性土地平均单价 答案：C |
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四、基准地价修正法评估的基本思路、适用范围
| 基本思路 | 基本原理是替代原理，根据基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正求取被估宗地在评估基准日的价值。 |
| 适用范围 | 1.适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价; 2.可在短时间内大批量进行宗地地价评估; 3.基准地价修正法的进度取决于基准地价及其修正系数的进度，一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。 |
五、基准地价修正系数法估价的程序
| 被估宗地地价 =待估宗地所处地段的基准地价×年期修正系数×日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数 |
| 1、收集、整理土地定级估价的基本资料 |
| 2、确定修正系数表 |
| 3、调查宗地地价影响因素的指标条件 |
| 4、制定被估宗地因素修正 |
| 5、使用年期修正 |
| 6、确定日期修正系数 |
| 7、确定容积率修正系数 |
| 8、评估宗地价格 |
| 例题：基准地价系数修正法需要修正的主要因素是（ ）。 A.年期修正 B.区位因素修正 C.容积率修正 D.其它因素修正 答案：ACD |
第八节 路线价法在土地评估中的应用
一、路线价法的含义和理论依据
| 含义 | 所谓路线价，对面临特定街道而接近距离相等的市街土地，设定标准深度，求取的该标准深度的若干宗地的平均价格。 路线价法适用于大量土地的评估。 |
| 理论依据 | 土地价值随距街道距离的增大递减，一宗土地接近道路部分的价值最大，离开街道越远的部分价值越低 路线价的理论基础是替代原理 |
二、路线加法的计算公式、适用范围
| 宗地总价=路线价（元/米或元/英尺）×累计深度百分率×临街宽度 | |
| 如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形状地、袋地等，则需依下列公式计算： 宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度×其他条件修正率 宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度±其他备件修正额 |
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| 适用范围 | 适用于对大量土地进行评估，特别适用于土地课税、土地重新规划、征地拆迁等需在大范围内对土地进行评估的场合。 |
三、路线价法的程序
| 路线价区段的划分：路线价区段以路线价显著增减的地点为界 |
| 标定宗地的确定：美国宽1英尺、深100英尺的细长地形作为标准宗地 |
| 路线价的评估：（元/米或元/英尺） |
| 深度百分率表的制作 |
| 宗地价值的计算 |
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