六、几个路线价法则介绍
| 苏穆斯法则 （克利夫兰法则） |
100英尺深的土地，前50%占总价72.5%，后50%占总价的27.5%，若再深50%，该宗土地所增加的价值仅为15% |
| 霍夫曼法则 | 100英尺深的土地，前50%，占宗地价值的2/3；在此基础上，最初的25英尺，占37.5%，最初的50英尺，占67%，75英尺，占87.7%，100英尺占100%。 |
| 哈伯法则 | 一宗土地的价值与深度的平方根成正比  |
例题：在路线法估价中，霍夫曼法则认为（ ） A.深度100英尺的，在最初50英尺宗地的价值应占价值的70% B.深度100英尺的，在最初50英尺宗地的价值应占价值的72.5% C.深度100英尺的，在最初50英尺宗地的价值应占价值的2/3 D.价值与其深度的平方成正比 答案是：C |
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第九节 在建工程评估
一、在建工程的含义与特点
| 在建工程是评估时点尚未竣工或已竣工但尚未竣工验收、投入使用的项目 | |
| 特 点 |
在建工程情况复杂 |
| 在建工程之间可比性较差 | |
| 在建工程的投资布恩完全体现在建功底很的形象进度 | |
| 建设工期长短差别较大 | |
| 在建工程价格受后续工程的影响 | |
二、在建工程的资料收集与分析
| 1、收集与被估在建工程有关的政府批准文件和其他工程详细资料。 2、评估人员到工程现场勘查工程进度和形象进度，明确工程竣工、达到交付使用的日期及评估基准日的工程形象进度是否与总工期一致。 3、了解开发商情况、检查工程质量。 4、收集有关法定参数。 |
三、在建工程的主要评估方法及选择
| 形象进度法 （掌握） |
形象进度法是选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。 在建工程价值=建造完成房地产价格*工程形象进度百分比*（1-折扣率） 工程形象进度百分比=实际完成建筑安装工程量/总工程量*100%折扣率的确定应考虑营销支出、广告费用和风险收益 |
| 成本法 （熟悉） |
按在建工程客观投入的成本评估，包括被评估在建工程已经耗费的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应纳税金来确定在建工程的价值。 在建工程价值=土地取得费用+专业费用+建造费+正常利税 |
| 假设开发法 （熟悉） |
将在建工程预期开发完成后的价值扣除后续的正常开发费用、销售费用、税金及开发利润以确定评估值。 |
| 评估方法的选择 | 接近完成的在建工程，按形象进度法评估; 实际工程量较少的按成本法或假设开发法进行评估; 属于停建的，要查明停建原因，考虑功能性贬值及经济性贬值，进行风险系数调整。 |
| 例题：对于整个工程已接近完工之时尚未交付使用的在建工程，可采用（ ）。 A.假设开发法 B.成本法 C.现象进度法 D.市场法 答案：C |
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