本文主要介绍2012年注册资产评估师考试《资产评估》第五章房地产评估的串讲知识，希望对您的复习有所帮助!!

四、房地产评估的原则

（一）最有效使用原则

土地及其建筑物可以有商业、工业、住宅等多种用途。在市场经济条件下，房地产用途可以通过竞争决定，使房地产达到最有效的使用。因此评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式，而是结合预期原则考虑何种情况下房地产才能达到最佳使用及实现的可能，以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价值。

（二）合法原则

合法原则是指房地产评估应以评估对象的合法产权、合法使用和合法处分等为前提进行。在分析房地产的最有效使用时，必须根据城市规划及有关法律的规定，依据规定用途、容积率、建筑高度与建筑风格等确定该房地产的最有效使用。

五、房地产评估程序

房地产评估一般应依照以下程序进行：明确评估基本事项、制定工作计划、实地勘察与收集资料、测算被估房地产的价值、确定评估结果和撰写评估报告。

（一）明确评估基本事项

1.明确评估目的。不同的评估目的，其所评估的价值的内涵也不完全相同。

2.了解评估对象。即对被估房地产的实体和权益状态进行了解。

对房地产的权益状态了解包括：土地权利性质、权属、土地使用权的年限、建筑物的权属、评估对象设定的其他权利状况等。

3.确定评估基准日。所谓确定评估基准日，就是确定待估对象的评估时点，通常以年、月、日表示。

4.签订评估合同。在明确评估基本事项的基础上，双方使可签订评估合同，用法律的形式保护各自的权益。评估合同是委托方和受理方就评估过程中双方的权利和义务达成的协议，包括对评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事宜的约定。

（二）制定工作计划

制定工作计划，就是对评估工作日程、人员组织等做出安排。

（三）实地勘察与收集资料

虽然受理评估业务时评估师已通过对方提供的资料大体了解到评估对象的基本状况，但此时评估师仍需要亲临现场勘察。

评估资料的收集在评估过程中是一项耗时较长、而且艰苦细致的工作。其内容涉及选用评估方法和撰写评估报告所需要的资料数据，包括：

（1）评估对象的基本情况；

（2）有关评估对象所在地段的环境和区域因素资料；

（3）与评估对象有关的房地产市场资料，如获市场供需状况、建造成本、租售价格等等；

（4）国家和地主涉及房地产评估的政策、法规和定额指标。

（四）测算被估房地产价值

在调查研究和资料分析的基础上，便可根据选定的评估方法，进行价值测算。评估的基本方法有：成本法、市场法和收益法。

（五）综合分析确定评估结果

同一宗房地产运用不同评估方法评估出来的价值往往不一致，需要进行综合分析。综合分析是对所选用的评估方法、资料及评估程序的各阶段，做客观的分析和检查。此时应特别注意以下几点：所选用的资料是否适当；评估原估原则的运用是否适当；对资料分析是否准确，特别是对影响因素权重的赋值是否恰当。

（六）撰写评估报告

评估报告是评估过程和评估成果的综合反映，通过评估报告，不仅可以得到房地产评估的最后结果，还能了解整个评估过程的技术思路、评估方法和评估依据。

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（责任编辑：中大编辑）

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